Potencjał inwestycyjny hiszpańskiego rynku nieruchomości

Od 2014 r. branża deweloperska w Hiszpanii pokazuje tendencję wyjścia z głębokiego kryzysu, który dotknął go w połowie 2007 r.

Rynek nieruchomości w Hiszpanii po gwałtownym odbiciu w 2015 r. i na początku bieżącego roku cały czas wykazuje wzrost. Od 2014 r. branża deweloperska w Hiszpanii pokazuje tendencję wyjścia z głębokiego kryzysu, który dotknął go w połowie 2007 r., powodem czego był spadek cen nieruchomości o nawet 50 proc., paraliżujący budowy nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym prawie całkowicie. Według analityków proces normalizacji może potrwać od 15 do 20 lat, aż znikną całkowicie skutki kryzysu. Rok 2016 okazał się interesujący. W chwili obecnej hiszpańska gospodarka odnotowuje wzrost o 2,8 proc., prognoza na rok 2017 wynosi ok. 2,5 proc. Powyższa sytuacja na rynku pozwoli na poprawę zatrudnienia, zaś wzrost zatrudnienia w przyszłości będzie jednym z elementów najbardziej wpływających na potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Stabilizacja po ostrym odbiciu od końca 2015 r. i na początku bieżącego spowodowała wzrost cen na rynku nieruchomości na poziomie ok. 9 proc., podpisanie nowych umów kredytowych hipotecznych oraz rozpoczęcie nowych inwestycji w segmencie mieszkaniowym. W 2016 r. wydano o 30 proc. więcej zezwoleń na nowe inwestycje budowlane w porównaniu z ubiegłym rokiem. Najbardziej interesujące jest to, że w bieżącym roku rozpoczęto większą liczbę projektów domów, których brakuje w chwili obecnej na rynku hiszpańskim, a które cieszą się dużym zainteresowaniem wśród potencjalnych inwestorów.

W nadchodzącym roku Brexit może okazać się dla Brytyjczyków hamulcem popytu na domy wakacyjne w Hiszpanii. Dla tych osób wyższy koszt nabycia przez spadek wartości funta i niepewność co do dostępu do opieki zdrowotnej i emerytury mogą stanowić mniejszą motywację do zakupu nieruchomości na terenie Hiszpanii. Brytyjscy klienci generują 21 proc. popytu zagranicznego, jednak pozostałe 79 proc. zapotrzebowania może płynąć i rozwijać się ze strony obywateli innych krajów, tj. Polski, Belgii, Holandii, Szwecji i innych. Ożywienie na rynku hiszpańskim w tym roku zauważalne było również w działalności gospodarczej i zatrudnieniu w różnych miastach. Spowodowało to zwiększoną aktywność na rynku nieruchomości w okolicach Madrytu, Barcelony oraz w niektórych enklawach turystycznych na Costa del Sol w Maladze, Costa Blanca w Alicante, Murcii i Balearach, głównie na Majorce i Ibizie. Charakterystyczną cechą rynku mieszkaniowego w 2016 r. była również wzmożona działalność deweloperów oraz to, że na rynek weszli nowi inwestorzy obsługiwani w większości przypadków przez kapitał z funduszy inwestycyjnych. Należy pamiętać, że rynek nieruchomości napędzany jest z jednej strony głównie przez kupujących indywidualnych inwestorów, a z drugiej przez zagraniczne przedsiębiorstwa. Pierwsi to inwestorzy zainteresowani oszczędzaniem, inwestowanie w nieruchomości jest dla nich alternatywą w stosunku do depozytów bankowych czy giełdy papierów wartościowych.

Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Generalną Radę Notarialną w Hiszpanii, ponad 59 proc. zakupów na rynku mieszkaniowym jest finansowanych w gotówce. Zagraniczne przedsiębiorstwa, widząc hiszpańską gospodarkę w coraz lepszej kondycji, chętni są również do inwestowania na jej terenie. Dobrą wiadomością jest to, że zakupy inwestorów indywidualnych nie mają charakteru spekulacyjnego, tak jak to miało miejsce we wcześniejszych latach na rynku mieszkaniowym. Teraz inwestor ma określony cel: wyszukanie odpowiedniej nieruchomości z zamiarem wynajęcia. W Hiszpanii na rynku nieruchomości zakup apartamentu czy domu dokonywany był w prawie 20 proc. transakcji przez osoby nieposiadające obywatelstwa hiszpańskiego. Transakcje te z pewnością wpłyną nie tylko na roczne statystyki sprzedaży, ale również na ceny nieruchomości, ponieważ wielu z tych inwestorów nabywa luksusowe apartamenty bądź domy. Ponad połowę najciekawszych ofert nieruchomości z tzw. bańki mieszkaniowej banki wyprzedały. Nieruchomości, które pozostały w rękach banków po przejęciach od swoich dłużników, nie stanowią już tak atrakcyjnej oferty dla potencjalnych inwestorów, głównie ze względu na lokalizację, cenę czy przeróżne wady prawne. Przez złą lokalizację w przypadku takich nieruchomości mamy na myśli małe wioski, oddalone kilkadziesiąt kilometrów od głównych aglomeracji, od morza, opustoszałe, zdewastowane. Dla kupujących zakup takich nieruchomości wiąże się z dużym ryzykiem inwestycyjnym związanym z trudnościami w wynajęciu w przyszłości takiej nieruchomości.

Szacuje się, że ceny nieruchomości w Hiszpanii wzrosną w przyszłym roku o około 10 proc., w przypadku mieszkań i domów, zaś grunty o ok 5,2 proc. Głównymi obszarami inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe są okolice Madrytu, Barcelony oraz regionów turystycznych. Według szacunków całkowity popyt na rynku mieszkaniowym wzrośnie o 10 proc. w stosunku do 2016 r., w tym ok. 6 proc. popytu na domy. Wiele inwestycji związanych z budową domów zostanie zakończonych w pierwszym kwartale 2017 r., które to złagodzą braki tego rodzaju nieruchomości na rynku hiszpańskim. Obecna sytuacja rynkowa w Hiszpanii stawia nieruchomości jako jedną z niewielu alternatyw inwestycyjnych, które pozwalają na uzyskanie stopy zwrotu powyżej inflacji w średnim okresie na poziomie przekraczającym 10 proc. brutto. Jeśli weźmiemy pod uwagę średni przyrost kapitału z aktualizacji wartości nieruchomości, jest to doskonała luka pomiędzy zwrotem z inwestycji i zerowej lub nawet ujemnej stopy zwrotu z lokat bankowych o stałym dochodzie.

Joanna Herman