Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Okiem urbanisty: Przyszłość osiedli wielkopłytowych

Okiem urbanisty: Przyszłość osiedli wielkopłytowych

Wywiad z dr Gabrielą Rembarz, z Wydziału Architektury. Politechniki Gdańskiej.


Jaka jest skala występowania „wielkiej płyty” w Polsce na tle Europy?

Jednym z najistotniejszych elementów struktury przestrzennej miast w postsocjalistycznej części Europy są powojenne dzielnice mieszkaniowe.

Uogólniając można przyjąć, że w większości są to wielkie osiedla ukształtowane w duchu modernizmu lat 60. Nie są to pojedyncze zespoły budynków z wielkiej płyty, lecz miejskie monostruktury liczące powyżej 2500 mieszkań. Stanowią one 35 procent wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce, Czechach, Słowacji, 29 procent na Węgrzech, 26 procent w Rumunii i 27 procent w Bułgarii. 34 miliony obywateli Europy Środkowowschodniej mieszkają w blokowisku. W Polsce w tak ukształtowanej przestrzeni funkcjonuje średnio 56 procent gospodarstw domowych.

W krajach starej Unii syndrom wielkiego osiedla dotyka bezpośrednio nikłego procentu ludności. W nowych państwach członkowskich stanowi on powszechną normę jakości.

Jakie są różnice między osiedlami wielkopłytowymi w Europie Zachodniej i Wschodniej?

Przy próbie porównaniach istotne jest dostrzeżenie odmienności ogólnych uwarunkowań kulturowych, na przykład faktu, że w krajach postsocjalistycznych nie został zakwestionowany powszechny model mieszkania nie w mieście, ale „na osiedlu". Poza nielicznymi wyjątkami zabudowa mieszkaniowa powstała po 1990 roku formuje nowy typ struktury miejskiej, który można nazwać roboczo blokowiskiem nowej generacji. Są to monostruktury tworzone przez małe zespoły budynków. Pomimo architektonicznego organizacyjnego zróżnicowania stanowią one zlepek zabudowy mieszkaniowej równie „niemiejski” jak osiedla wielkopłytowe. Wyższe parametry techniczne nie równoważą braku podstawowych osiedlowych urządzeń infrastruktury takich, jak: szkoła, przedszkole, plac zabaw, boisko czy park. Nowe osiedla nie są podporządkowane żadnej generalnej zasadzie kompozycyjnej, porządkującej ich tkankę. Podobnie jak krytykowane blokowiska, nie mają one wykształconych przestrzeni publicznych, których jakość i charakter są współcześnie uznawane za wyznacznik poziomu „miejskości” danej struktury. Inaczej niż w modernistycznych osiedlach nie pozostawiono tam rezerw wolnego terenu i naprawienie obecnego stanu może okazać się trudne. Charakter urbanistyki budowanych dziś dzielnic mieszkaniowych wynika z braku nowego modelu teoretycznego. Obserwujemy zniekształcone, mechaniczne powielanie ułomnych schematów bez kontroli nad relacjami jakości i ilości.

Czy możliwa jest nauka na cudzych błędach, skoro Niemcy nie rozwiązali problemu blokowisk po byłej NRD, wpompowując tam niesamowite pieniądze?

Oczywiście, trzeba tylko pamiętać, że w byłej NRD doszło do zachłyśnięcia się obywateli możliwością mieszkania w domu (w NRD ludzie mogli mieszkać wyłącznie w domach) oraz emigracji do landów zachodnich. Istotne dla nas mogłoby być wykorzystanie doświadczeń niemieckich z ostatnich szesnastu lat. „Przestrzenna rewolucja", która przetoczyła się w tym okresie przez miasta byłej NRD, przyniosła spektakularne sukcesy, jak i równie znaczące porażki. Tylko tam na tak szeroką skalę podjęto wyzwanie transformacji postsocjalistycznych struktur miejskich. W Polsce nie tylko nie podejmuje się zintegrowanych działań mających na celu modernizację „blokowisk", ale nadal dopuszcza się do ich powstawania na nowych terenach.

Problem degradacji wielkoosiedlowych monostruktur mieszkaniowych jedynie w małym stopniu wiąże się z architekturą samych budynków. Główną kwestię stanowią tu zagadnienia społeczne, stymulowane czynnikami w skali makro – uwarunkowania kształtujące koniunkturę gospodarczą kraju, regionu i miasta oraz trendy kulturowe wpływające na formowanie się stylu życia lokalnych społeczności.

Co czwarty mieszkaniec NRD, a co sześćdziesiąty w RFN, mieszkał w „blokowisku". W przypadku wschodnioniemieckich wielkich osiedli nie chodzi o osiedle mieszkaniowe, jak Markische Yiertel, tylko o wielkie miasta, które gdyby nie były berlińskimi okręgami, stanowiłyby w Niemczech oddzielne duże miasta. Miałyby własny numer rejestracyjny dla samochodów, teatr, kino, deptak na starym mieście, miejskie kąpielisko, a często nawet własną ligową drużyną piłkarską, tak jak Freiburg, Jena czy Leverkusen.

Skala zjawiska i charakterystyka blokowisk w nowych landach nie pozwoliły na uznanie ich w bezproblemowy sposób za slumsy. 18 procent zasobów mieszkaniowych Niemiec zlokalizowanych na terenie nowych landów nie można było potraktować jako problemu przestrzennego rozwiązywalnego jedynie poprzez szybkie i kompleksowe wyburzenia.

Jakie są więc obecne niemieckie doświadczenia w prowadzeniu polityki „umiastowienia” osiedli?

W Niemczech czynnik odrębności kulturowej i przestrzennej osiedlowych obszarów spowodował przypisanie im stygmatu miejskiego slumsu. Miasta-blokowiska wschodnich landów przytłaczały nie tylko swą skalą, dodatkowo mieszkali tam ludzie inni niż na osiedlach zachodnioniemieckich. Miały one „zdrowy profil społeczny" – praktycznie bez tzw. marginesu. Istotne stało się zatem zapobieżenie degradacji. Początkowo szansę na utrzymanie i wzrost poziomu akceptacji dla wielkiego osiedla jako miejsca zamieszkania upatrywano w szybkiej modernizacji zabudowy. Wkrótce jednak okazało się to niewystarczające.

Mając na względzie zmianę w stylu życia wschodnioniemieckiego społeczeństwa, kwestię „umiastowienia" modernistycznych struktur uznano za najważniejszą. W praktyce dostrzeżono, że innowacyjne rozwiązania urbanistyczne są potrzebne zwłaszcza w dwóch sferach. Konieczne jest wykształcenie przestrzeni miejskiej nawiązującej do tradycji miasta europejskiego i poszukiwanie metod przełamania monostruktury blokowiska.

Wielka płyta daje się przebudować poprzez dodawanie lub odejmowanie elementów takich jak balkony, wykusze czy nawet wieże. Jest to ogromnie kosztowne przedsięwzięcie, przez co w większości przypadków zupełnie nieopłacalne. Jednocześnie praktyka wskazuje na dużo ważniejszy od kwestii architektonicznych problem urbanistycznego „umiastowienia" wielkiego osiedla. Dotyczy on konieczności przełamania głównej zasady kompozycji przestrzeni międzyblokowych. Modernistyczne osiedla są całkowicie odwrócone od wszelkich traktów komunikacji kołowej. W ten sposób dojazd do budynku nie stanowi atrakcyjnej dla przechodniów ulicy — przestrzeni oferującej zróżnicowany program usług. To strefa techniczna, w której pieszy jest intruzem. Podobnie dzieje się wewnątrz osiedla. Z uwagi na swoje proporcje i rozległość ta strefa odbierana jest jako przestrzeń niczyja. Nie ma charakteru ani reprezentacyjnego, ani kameralnego. Tak zwane podwórko wielkoosiedlowe jest użytkowane przez mieszkańców otaczających budynków, których liczba wyraża się w setkach lub czasem tysiącach. Powoduje to, że w żaden sposób obszaru międzyblokowego nie można ukształtować jako jednolitej strefy przestrzeni społecznej, zasługującej na miano przestrzeni półpublicznej.

Konieczność rekompozycji osiedla, „odwrócenie zabudowy” i korekta proporcji przestrzennych wymaga odnalezienia nowej zasady kodowania parametrów miejskości. W osiedlach takich jak Marzahn w Berlinie, Przymorze w Gdańsku czy Bemowo w Warszawie, aby ponowne kształtować osiedlowy krajobraz miejski, należy sięgnąć po nowe środki wyrazu. W Niemczech zastosowano do tego lanscape planmng – dziedzinę, w której łączą się kunszt ogrodnika, architekta i scenografa. Jest to swego rodzaju minimalizm – tworzenie złudzenia odczuwania wnętrza urbanistycznego. Bezkształtnym przestrzeniom międzyblokowym nadaje się strukturę, określając w miękki sposób granice nowo wyznaczonych stref. Główną zasadą jest integracja wszelkich działań i inwestycji realizowanych dotąd niezależnie. Spójna koncepcja rozstrzyga o ukształtowaniu zieleni, fakturze i proporcjach docieplanych fasad oraz architekturze modernizowanej strefy parteru budynków.

Czyli najważniejszym wydaje się być dostrzeżenie w wielkopłytowym osiedlu oddzielnego miasta?

Uznanie wielkiego osiedla za miasto-osiedle pozwala spojrzeć inaczej na konieczne przekształcenia. Nie ma to już być tylko poprawianie powstałego w innych realiach wielkiego osiedla mieszkaniowego. Ta filozofia jest zastępowana strategią inicjacji procesu „umiastowienia". Rozumieć to należy jako dalszy rozwój blokowiska uznanego za miejską strukturę w stadium embrionalnym. Zdefiniowanie wielkiego osiedla jako ułomnej dzielnicy wymaga ustalenia jej potencjału i nakreślenia szans rozwojowych. Dostosowanie jego struktury do dzisiejszych wymagań społecznych i otwarcie możliwości przyszłych modernizacji wiąże się wielokrotnie z koniecznością daleko idących ingerencji w istniejącą zabudowę. Takie założenia oznaczają też demontaż i wyburzenia, a w najdalszej perspektywie zapewne całkowitą likwidację. Bowiem w przeciwieństwie do kamienicy z przełomu wieków wraz z upływem czasu „blokowisko" się nie „patynuje”, lecz jedynie degraduje.

Problem transformacji wielkiego osiedla w procesie reurbanizacji związany jest również z dwoma szczególnie istotnymi kwestiami. To przełamanie monofunkcjonalności (osiedle = sypialnia) oraz wzmocnienie wewnątrzmiejskiej integracji osiedla. Blokowiska powstały jako wyizolowane z tkanki miasta jednostki urbanistyczne. Są one ukształtowane wokół wewnętrznego ośrodka usługowego – pseudocentrum osiedla. Urbanistyczne otwarcie na zewnątrz, na miasto, wymaga niwelacji barier, którymi najczęściej są trasy szybkiego ruchu lub obszary przemysłowe. Pierwszym zadaniem jest kształtowanie bezpośredniego otoczenia i wykorzystania tych działań do aktywizacji społeczności sąsiedzkich. Kolejna rzecz to tworzenie miejsc mających pełnić rolę uniwersalnych obszarów śródmiejskich rozwijającej się dzielnicy. Buduje to nowy wizerunek poosiedlowego miasta, zrywając z dotychczasowym image robotniczej sypialni miejskiej.

Nowa śródmiejska tkanka może się rozwijać jedynie dzięki sektorowi prywatnemu inwestującemu w nową zabudowę. Oba poziomy działań są istotne dla losów osiedla. Podnoszenie standardu środowiska mieszkaniowego zatrzymuje odpływ mieszkańców, zaś tak zwany zdrowy profil społeczny blokowiska zachęca prywatnych inwestorów. Ważne wydaje się także prowadzenie konsekwentnej i jednoznacznie wspierającej reurbanizację polityki w sektorze publicznym. Cenne są wszelkie inwestycje komunalne i państwowe dające impuls do rozwoju. Powstanie w sąsiedztwie wielkiego osiedla nowych czy rozbudowa istniejących placówek publicznych, takich jak uniwersytet, szpital, szkoła średnia lub urząd administracji ogólnomiejskiej, przyczynia się do podniesienia jakości przestrzennej otoczenia.

Jak rozpocząć proces rewitalizacji osiedli wielkopłytowych?

Szczególnie pożądane są przedsięwzięcia inicjujące zjawisko katalizy urbanistycznej. Polega ona na realizacji inwestycji, która spowoduje pojawienie się impulsu rozwojowego w kluczowych dla przekształcanego obszaru miejscach. Najlepszym katalizatorem rozwoju są inwestycje, które w reurbanizowanym obszarze dają mieszkańcom szansę przebywania w przestrzeni publicznej o wysokiej jakości. Realizacje te stanowią zatem swego rodzaju implanty struktur śródmiejskich. Implanty te wprowadzają w przytłaczającą człowieka przestrzeń blokowiska zaczerpniętą z tradycji harmonię form i symboliczne znaczenia. Na osiedlach byłej NRD odnaleźć można wiele przykładów ich realizacji. Żadna z nich nie wywołała jak dotąd spodziewanej przestrzennej reakcji łańcuchowej. W jednym miejscu powstało hermetyczne pudło centrum handlowego, w innym jedynie rzeźbiarsko ukształtowany „plac bez ścian". Implanty te, będące rzeczywistą strukturą nawiązującą do wyobrażeń o śródmieściu miasta europejskiego, to rzadkość. Dodatkowo są one dotknięte pewnego rodzaju stygmatem przestrzeni tematycznej. Czas rozstrzygnie, które z nich nabrały odczuwalnego autentyzmu i przyczyniły się do pozytywnej zmiany.

Czy w Polsce miały już miejsce próby zastosowania podobnych koncepcji?

Koncepcja transformacji wielkich osiedli poprzez zasadę wszczepienia nowych struktur wydaje się wielką szansą dla polskich miast. W przeciwieństwie do byłej NRD w Polsce widzimy oddolne dążenie (pobudzane jedynie siłami rynkowymi) do zagęszczania istniejącej struktury blokowisk. Dobrym przykładem jest gdańskie Przymorze, na którym powstały: Real i Alfa Centrum. Zaowocowało to w praktyce tym, że aby wybić kawę, nie trzeba jechać specjalnie do Śródmieścia Gdańska czy Sopotu. Powstające zróżnicowane formy nie są jednak w żadnym stopniu świadomie wykorzystywane. Dopuszczane są z mocy prawa budowlanego lub lakonicznych zapisów planów miejscowych. Rozpoznanie tych naturalnych tendencji i przygotowanie planów ramowych dalszego rozwoju, jak ma to miejsce w Niemczech, mogłoby doprowadzić do rzetelnej reurbanizacji wielu fragmentów wielkich osiedli.

Aktualnie obserwujemy w Polsce rezultaty dość przypadkowego, procesu „umiastawiania” blokowisk, będącego nie celowym działaniem, a jedynie skutkiem ubocznym podejmowanych decyzji administracyjnych. Ten stan określić wypada jako nieświadomą reurbanizację, której wynik wielokrotnie zaprzepaszcza potencjalny efekt synergii. Brak korelacji działań, błędnie wytyczone cele, doraźne rozwiązania utrwalają przekonanie o tymczasowości wielkiego osiedla. Dostosowywanie jakości nowych inwestycji do obecnego standardu blokowisk to niedopuszczalna strategia. Szczególnie niekorzystne są sytuacje, kiedy realizowane w dobrej wierze projekty w efekcie nie podnoszą poziomu jakości przestrzeni miejskiej. O tym, że tendencja ta się utrzymuje, świadczy najnowszy image wielu polskich osiedli: świeże, radosne barwy, bajkowe figury i ornamenty na docieplonych fasadach. Bierność i przyzwyczajenie stają się fundamentem milczącego przyzwolenia dla trwania polityki braku zainteresowania władz zespołami mieszkaniowymi z wielkiej płyty. Bloki pomalowane w biedronki, tęcze czy fale są meganośnikiem rozprzestrzeniania się w naszych miastach kiczu.

Dziękuję za rozmowę
Mariusz Feliński
www.gazeta.gda.pl


Źródło: Giełda Nieruchomości Pomorze, www.gazeta.gda.pl | 2007-01-29

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

0

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)

Pokaż wszystkie komentarze (0)

Prezenter inwestycji

Super Oferta

NY Residence, lokal usługowy
Nowa 5 dzielnica - lokale...
START CITY
Sand Hotel ****

NY Residence, lokal usługowy

Kraków, Krowodrza, ul. Wrocławska 

Nowa 5 dzielnica - lokale...

Kraków, Krowodrza, ul. Wrocławska 

START CITY

Kraków, Bieżanów-Prokocim, ul.... 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 
Super oferta: / poprzednia następna

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźinne nieruchomości na wynajemdomy na wynajemkamienice poszukiwane do wynajęciadomy na wynajem powiat Ostrowskimieszkania na wynajem powiat Kwidzyńskimieszkania na sprzedaż gmina Raczkimieszkania na wynajem gmina Ryjewodomy na sprzedaż w Żardenikachdomy na wynajem w Kąparzowiedomy na wynajem w Tebowizna

Deweloperzy

);