Nowe zasady wyceny nieruchomości

Polski parlament szykuje nam kolejną zmianę w zakresie planowania przestrzennego. Nowelizacja dotyczy określania wartości nieruchomości.

Polski parlament (jeżeli tylko zdąży do końca kadencji) szykuje nam kolejną zmianę w zakresie planowania przestrzennego. Sejm uchwalił – dziewiętnastą – zmianę ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 z późn. zm.), która została przekazana pod obrady Senatu. Nowelizacja dotyczy niewielkiego, acz posiadającego istotne znaczenie fragmentu ustawy – określania wartości nieruchomości. Konieczność zmian w zasadach wyceny nieruchomości wynikała z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dn. 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/08), w którym wskazano niekonstytucyjność pewnych rozwiązań.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 ust. 4 przewiduje, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobiera się jednorazową opłatę ustaloną w tym planie (tzw. rentę planistyczną). Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 37 wzrost wartości to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Odnosząc się do ww. regulacji Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ww. ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc, jest niezgodny z ustawą zasadniczą. W uzasadnieniu Trybunał wskazał, iż sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania.

W celu wykonania orzeczenia TK, ustawodawca proponuje – przejściowo - dodać do ustawy nowy art. 87 ust. 3a, regulujący opisywaną wyżej sytuację. W takim wypadku w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości nie stosuje się zakwestionowanego art. 37 ust. 1, „o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu”.

Nie oznacza to oczywiście, że brak będzie podstaw do naliczenia renty planistycznej. Zmieni się jedynie podstawa jej naliczenia, którą będzie różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.