Koniec ze zwolnieniami z podatku VAT dla wynajmujących?

W ostatnim czasie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zmienił stanowisko dotyczące zwolnienia z podatku od towarów i usług (VAT) dochodów z czynszu najmu nieruchomości mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – w sytuacji, kiedy nieruchomość ta była wykorzystywana w ostateczności na cele mieszkaniowe.

Zmiana polega na tym, że zgodnie z nowymi interpretacjami indywidualnymi, wynajmujący podmiotom gospodarczym nie może korzystać ze zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT), nawet jeżeli w ostateczności nieruchomość jest wynajmowana w celach mieszkaniowych. Zgodnie z wyżej wymienionym przepisem, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na rachunek własny, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z podatku VAT. Dotychczasowa interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej stanowiła, że wynajem podlega zwolnieniu z podatku VAT, o ile nieruchomość ostatecznie jest wykorzystywana dla celów mieszkaniowych.

Dotychczasowe stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej

Krajowa Informacja Skarbowa jeszcze na początku stycznia 2019 r. zdawała się podtrzymywać dotychczasowe stanowisko. 18 grudnia 2018 r. wpłynął do Krajowej Informacji Skarbowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT usług wynajmu lokali mieszkalnych. Zgodnie z przedstawionym przez wnioskodawcę stanem faktycznym, jako właściciel wynajmował on mieszkanie przedsiębiorcy, który to przedsiębiorca oddawał mieszkanie swoim pracownikom w celach mieszkaniowych. W umowie zastrzeżono, że lokal wynajmowany przez wnioskodawcę jest w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, a lokale, które ewentualnie wnioskodawca wynajmowałby w przyszłości, również będą wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Równocześnie zastrzegł, że przedmiotem powyższych umów nie są i nie będą usługi w zakresie zakwaterowania określone w pozycji 163 załącznika nr 3 ustawy o podatku od towarów i usług, objęte stawką podatku w wysokości 7 proc.

W zakresie wyżej przedstawionego stanu faktycznego pytanie brzmiało: czy świadczenie usług najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe pracownikom najemcy (lub w przyszłości innych najemców), korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, jako usługa w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe?

W uzasadnieniu wnioskodawca podał między innymi, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

10 stycznia 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji podatkowej stwierdził, że stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe, co oznacza, że wynajem lokalu mieszkalnego w powyżej wskazanym zakresie podlega zwolnieniu z podatku VAT. Powyższa interpretacja dostępna jest pod sygn. akt 0112-KDIL2-1.4012.654.2018.1.MC.

Czy wynajmujący ma prawo do zwolnienia z podatku VAT?

Obecne stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej

Obecnie stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej uległo zdecydowanej zmianie. Świadczyć o tym mogą najnowsze interpretacje indywidualne. W tym celu przyjrzymy się jednej z nich. 11 grudnia 2018 r. do Krajowej Informacji Skarbowej wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania usług najmu lokalu mieszkalnego świadczonych na rzecz firmy. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, wnioskodawca, będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, wynajmuje mieszkania, w których w przyszłości będą mieszkać jego dzieci. Wnioskodawca podpisał umowę z firmą na wynajem lokalu do celów mieszkaniowych. Przedsiębiorstwo jako najemca miało udostępniać te mieszkania swoim pracownikom. 

Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem, czy usługa wynajmu lokalu mieszkalnego będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. Zgodnie ze stanowiskiem wnioskodawcy najem dotyczył celów mieszkaniowych, zatem można skorzystać z wyżej wspomnianego zwolnienia z podatku VAT.

W odpowiedzi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że stanowisko wnioskodawcy jest nieprawidłowe. Organ zaznaczył, że w analizowanej sprawie usługa wynajmu świadczona przez wnioskodawcę na rzecz firmy nie realizuje celu mieszkaniowego, bowiem bezpośrednim celem w tym przypadku nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celu gospodarczego, w tym zarobkowego. Zdaniem organu, dopiero zakwaterowani w lokalu przez firmę pracownicy będą realizowali cel mieszkaniowy. Powyższa wykładnia dokonana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej pochodzi z interpretacji indywidualnej z 8 lutego 2019 r. o sygn. 0115-KDIT1-1.4012.889.2018.1.JP.

Należy podkreślić, że nie jest to odosobniona interpretacja. W podobnym tonie wypowiada się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15 marca 2019 r., o sygn. akt 0115-KDIT1-1.4012.98.2019.2.JP. Wnioskodawcą była osoba fizyczna, która wynajmowała firmie ¾ powierzchni budynku prywatnego na cele mieszkaniowe pracowników tej firmy. Wnioskodawca uważał, że najem jest zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

W tym przypadku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej również stwierdził, że powyższy najem nie jest objęty przedmiotowym zwolnieniem. Argumentacja organu była identyczna jak we wcześniej wymienionej sprawie, tj. zdaniem organu w analizowanym przypadku usługa wynajmu świadczona przez wnioskodawcę na rzecz firmy nie realizuje celu mieszkaniowego, bowiem bezpośrednim celem nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celu gospodarczego, w tym zarobkowego, a dopiero zakwaterowani w budynku prywatnym przez firmę pracownicy będą realizowali cel mieszkaniowy.

Inna interpretacja

Wydawałoby się, że Krajowa Informacja Skarbowa na stałe zmieniła linię interpretacyjną w przedmiotowym zakresie. Jednakże 25 marca 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretacje indywidualną o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.43.2019.2.MJ, która również opierała się o przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, lecz tym razem organ potwierdził interpretację wnioskodawcy. W powyższej interpretacji opis stanu faktycznego także sprowadzał się do wynajmowania przez wnioskodawcę lokalu podmiotowi gospodarczemu, który to lokal następnie był wykorzystywany przez pracowników najemcy na cele mieszkaniowe. Również w tym przypadku wnioskodawca wystąpił z zapytaniem, czy w przypadku wynajmu przez wnioskodawcę lokalu dla innego podmiotu gospodarczego z przeznaczeniem na najem, wyłącznie na cele mieszkaniowe dla pracowników tego podmiotu, wnioskodawca może zastosować zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał interpretację za prawidłową, stwierdzając, że lokal jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe. Ponadto organ podkreślił, że najemca zobowiązał się w ramach zawartej umowy do wykorzystywania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla swoich pracowników, a finalnym celem oddania w najem lokalu mieszkalnego jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników najemcy.

Reasumując, w ostatnim czasie Krajowa Informacja Skarbowa wydawała interpretacje indywidualne, które były zdecydowanie odmienne od tych wydawanych do tej pory. Jeżeli ta tendencja utrzyma się, to z pewnością wpłynie na praktyki rynkowe. Wynika to z faktu, że wynajmujący nie będą mogli już korzystać ze zwolnienia z podatku VAT w przypadku, kiedy najemcą jest podmiot gospodarczy. Nawet jeżeli wynajmowany lokal będzie ostatecznie wykorzystywany w celach mieszkaniowych, np. przez pracowników najemcy. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że przedmiotowa kwestia nie jest przesądzona. Jedna z ostatnich interpretacji zdaje się wskazywać, że być może organ powróci do dotychczasowego rozumienia przepisu.