Kolejna nowelizacja Rekomendacji S i co dalej?

Jak wygląda aktualna sytuacja na rynku kredytowym, a jakie zmiany czekają nas w przyszłości? KNF proponuje kredyty oparte o stałą stopę procentową.

Utrzymujące się od wielu miesięcy rekordowo niskie stopy procentowe stanowią zachętę do podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego. Perspektywa niższych rat kredytowych, a także zapowiedź wygaszenia programu pomocowego „Mieszkanie dla Młodych” (w 2018 r.) oraz przyszłoroczny wymóg wyższego wkładu własnego to czynniki, które w bieżącym roku istotnie wpływają na sprzedaż nieruchomości oraz liczbę podpisywanych umów kredytowych.

Wizja tańszego kredytu skutecznie odciąga od wielu osób myśl, że jest to zobowiązanie długoterminowe. Należy liczyć się z tym, że jest praktycznie niemożliwe, by polityka finansowa państwa pozostała stabilna przez cały okres kredytowania. Można się spodziewać, że w ciągu 25 lat spłaty w którymś okresie nastąpi zmiana stóp procentowych. Przy obecnie historycznie niskich wskaźnikach, ich podwyżka w przyszłości to niemal pewnik. Oznacza to, że osoby, które w momencie zaciągania kredytu posiadały zdolność kredytową, po podniesieniu stóp procentowych mogą nie sprostać wyższym ratom i ją utracić. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego ogłoszonymi 12 lutego 2015 r., oceniając ryzyko kredytowe, banki powinny przedstawiać klientom symulacje kosztów kredytu dla trzech poziomów stopy procentowej: 3, 5, 10 oraz 15 proc.

Warto pamiętać, że pierwszy kryzys związany ze spłatą kredytu mieszkaniowego pojawia się średnio po 5 latach od dnia podpisania umowy. Klienci, których sytuacja ekonomiczna ulegnie pogorszeniu, mają jeszcze możliwość uregulowania pozostałego zobowiązania zyskami ze sprzedaży danej nieruchomości (przy czym jej wartość również jest zmienna w czasie). Jeśli natomiast po ogłoszeniu upadłości kredytobiorcy, mieszkanie przejmie bank, nie ma obowiązku dążenia do uzyskania podczas licytacji jak najwyższej ceny. Różnicę między początkową wartością nieruchomości a ostateczną musi pokryć kredytobiorca. Sprzedaż mieszkania może okazać się zatem niewystarczającym rozwiązaniem problemu. Aby zminimalizować ciążące na klientach ryzyko i zwiększyć świadomość społeczną w zakresie oszczędzania na cele mieszkaniowe, Komisja Nadzoru Finansowego opracowała kontrowersyjne regulacje, wprowadzające obowiązkowe progi wkładu własnego. Należy je traktować jako rodzaj testu przed dalszą spłatą – innymi słowy, według ekspertów na kredyt powinny decydować się wyłącznie osoby, które potrafią samodzielnie zgromadzić część środków.

Nowelizacja Rekomendacji S – jak było do tej pory?

W 2013 r. banki zostały zobowiązane do wycofania ze swojej oferty kredytów udzielanych na 100 proc. wartości nieruchomości. Pierwsze obowiązkowe progi wkładu własnego, na poziomie 5 proc., wprowadzono w kolejnym roku. W roku 2015 kredytobiorcy musieli posiadać środki w wysokości minimum 10 proc. wartości nieruchomości, a obecnie kwota ta wynosi 15 proc. Stopniowe wdrażanie Rekomendacji S ma zakończyć się w przyszłym roku, kiedy zostanie osiągnięty docelowy 20-procentowy próg wkładu własnego. W ten sposób, zwłaszcza po wycofaniu programu „Mieszkanie dla Młodych”, część potencjalnych kredytobiorców straci dostęp do rynku.

Z perspektywy czasu można stwierdzić, ze Rekomendacja S to zestaw zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego, zdecydowanie wydłużający drogę do uzyskania kredytu tym nabywcom, którzy w momencie podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości nie dysponowali własnym budżetem. Pierwszy cios złagodził program „Mieszkanie dla Młodych”, umożliwiając uzyskanie dopłaty do wkładu własnego dla osób kupujących lokale na własne potrzeby. Tuż po wejściu w życie nowelizacji Rekomendacji S pojawiło się jednak ryzyko spadku liczby transakcji w celach inwestycyjnych, z przeznaczeniem na wynajem.

Na początku października Komisja Nadzoru Finansowego skierowała do konsultacji kolejny projekt, dotyczący dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Jakie zmiany tym razem czekają kredytobiorców?

Zapisy kolejnej nowelizacji Rekomendacji S

Dotychczasowe zapisy nowelizacji Rekomendacji S odnoszą się do kredytów mieszkaniowych opartych o zmienną stopę WIBOR 3M. Wiedząc, że nawet jej niewielki skok przekłada się na wysokość oprocentowania – co bezpośrednio obciąża kredytobiorców, a bankom przynosi straty z tytułu niespłaconych zobowiązań – Komisja Nadzoru Finansowego zaproponowała zwiększenie udziału kredytów mieszkaniowych na stałą stopę procentową, dotąd oferowaną przede wszystkim w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Główna przesłanka tej zmiany ma charakter ostrożnościowy. Oferowanie przez banki produktów opartych o stałą stopę procentową zabezpieczyłoby obie strony umowy przed konsekwencjami podwyżki historycznie niskich stóp procentowych. Obecnie prawie żaden bank nie ma w swojej ofercie takich kredytów mieszkaniowych. Powodem jest nikłe zainteresowanie klientów. Trzeba bowiem pamiętać, że po ustaleniu stałej wartości stopy (obowiązującej przez określony czas – aktualnie nie dłuższy niż 5 lat), kredytobiorcy nie mogą czerpać korzyści z obniżek ogłaszanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ze względu na uśrednioną wartość stałej stopy procentowej, na początku spłaty raty będą wyższe niż w przypadku tradycyjnego kredytu. Z drugiej strony wybierając takie oprocentowanie, klienci zabezpieczą się przed przyszłymi wzrostami. Jednakże stała stopa procentowa również niesie ze sobą ryzyko, które pojawia się w momencie zakończenia okresu ustalonego z bankiem. Jak czytamy w projekcie nowelizacji: Po tym okresie, w momencie ponownego ustalania stopy oprocentowania kredytu, może okazać się, że skumulowane zmiany stopy procentowej prowadzą do znacznego, skokowego wzrostu raty kredytu hipotecznego.

W celu obniżenia stopnia takiego ryzyka, Komisja Nadzoru Finansowego zaproponowała określenie 10 letniego minimalnego okresu obowiązywania stałej stopy. Wśród pozostałych zapisów nowelizacji znalazły się także następujące zalecenia:

– wskazanie, że bank powinien w czytelny sposób informować klientów o ograniczeniach dotyczących wcześniejszej spłaty kredytów. W szczególności, informacje te powinny zostać zawarte w umowie kredytowej;
– wymóg dotyczący informacji, jakie powinny być przedstawiane klientowi, tak aby zapewnić, iż jest on w pełni świadomy specyfiki danego produktu, tj. korzyści i czynników ryzyka z nim związanych.

Konsultacje, dotyczące rozszerzenia zapisów Rekomendacji S o kredyty mieszkaniowe oparte o stałą stopę procentową, potrwają do 10 listopada bieżącego roku.