Czy posiadanie na własność „powietrznych działek” będzie możliwe?

Zgodnie z polskim prawem, własność naszych nieruchomości nie jest nieograniczona (przestrzennie). Kodeks cywilny w art. 143 wskazuje, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, ale tylko „w granicach społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu”. Nie da się więc konkretnie oznaczyć granic przestrzennych gruntu, ale z całą pewnością sięgają one tylko do pewnej wysokości i głębokości (co pozwala m.in. na spokojne loty nad naszymi domami czy niemożność zawłaszczenia wód podwodnych).

 

Kolejną zasadą, która nieodłącznie wiąże się z nieruchomościami jest rzymska reguła superficies solo cedit („to co jest na powierzchni przypada gruntowi”). Jej przejawem jest art. 48 k.c., zgodnie z którym „do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane” (oczywiście przy istnieniu pewnych ustawowych wyjątków, jak np. własność nieruchomości posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym).

 

Z powyższych dwóch reguł wynikają negatywne konsekwencje dla obecnego, intensywnego rozwoju miast, gdzie zaczyna brakować miejsca pod duże inwestycje. Jak wskazuje Ministerstwo Infrastruktury w projekcie nowej ustawy: „szybko rosnące w dużych miastach zagęszczenie zabudowy i idący za tym deficyt intratnych powierzchni pod zabudowę powoduje, że inwestorzy zgłaszają potrzebę opracowania ram prawnych dla realizowania inwestycji nad lub pod powierzchnią nieruchomości, w sytuacji gdy realizujący inwestycję nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jednej lub więcej nieruchomości, zajętych pod tę inwestycję.”

 

Obecnie, korzystanie z nieruchomości przez osobę nie będącą jej właścicielem, właściwie może przyjmować formy: użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych lub praw obligacyjnych. Żadna z tych form nie jest wystarczająco atrakcyjna dla przyszłych inwestorów obiektów budowanych nad czy pod powierzchnią nieruchomości, której własność należy do kogoś innego (chociażby dlatego, że nie jest możliwe uzyskanie zabezpieczenia hipotecznego dla zaciąganych kredytów). Ewentualnie, rozwiązaniem może być koncesja na roboty budowlane, udzielona na podstawie ustawy z dnia 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi – umożliwiająca korzystanie z obiektu budowlanego, a także pobieranie pożytków z eksploatacji obiektu powstałego w oparciu o tę umowę (choć nadal nie stanowi to dostatecznego zabezpieczenia kredytu bankowego).

 

Wzorem innych krajów (air rights – „wirtualne działki” w systemie angielskim czy transfer of development rights – „obrót prawem do zabudowy części przestrzeni” funkcjonujący w USA, podobne rozwiązania znane są też w Szwecji czy Norwegii) i w Polsce pojawił się pomysł na inne rozwiązanie. Chodzi o taki system, który umożliwi „optymalne wykorzystanie przestrzeni nad lub pod powierzchnią nieruchomości, w sposób zapewniający jednoczesne wykonywanie praw do nieruchomości na jej powierzchni.”

 

Wskazane powyżej problemy doprowadziły do powstania pomysłu na ustawę o odrębnej własności obiektów budowlanych, której założenia projektowe z 14 lipca 2010 r. w tym tygodniu zostały skierowane do konsultacji społecznych. Regulacja zakłada powstanie nowej formy władania obiektem budowlanym usytuowanym nad lub pod powierzchnią nieruchomości, a więc nie związanego bezpośrednio pod względem gospodarczym z tą nieruchomością gruntową – na zasadzie odrębnej własności budynku lub budowli. Istotne jest także to, że przynajmniej w założeniach, wyodrębnienie takiej nieruchomości nie pozbawia właściciela praw do gruntu i nie wyklucza możliwości korzystania z niego.

 

Projekt przewiduje, że ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych powinno następować bądź w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, albo decyzji administracyjnej (w określonych przypadkach), przy obowiązkowym wpisie w księdze wieczystej. Co więcej, do ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego, konieczne ma być potwierdzenie spełnienia wymogów technicznych odrębności obiektu budowlanego przez właściwy organ.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?