Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Porady prawne Porady prawne

Warunki nabycia działki przez zasiedzenie

Zgodnie z obowiązującym prawem, samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, który nią włada jak właściciel. Czy koniecznym jest zatem, aby władztwo to objawiało się poprzez fizyczną obecność na działce lub jej wykorzystywanie gospodarcze?

Do Sądu Najwyższego trafiła skarga kasacyjna w sprawie, która dotyczyła stwierdzenia nabycia przez zasiedzenia prawa własności działki. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Akt notarialny umowy sprzedaży miał zostać sporządzony w późniejszym terminie, jednakże nigdy to nie nastąpiło. Sprzedawca po otrzymaniu ceny wydał nieruchomość drugiej stronie.

Kupujący samodzielnie korzystali od tego czasu z nieruchomości, m.in. zasadzili drzewa, zbudowali altankę, uprawiali warzywa. W latach 70. i 80. kupujący podjęli działania mające na celu uwłaszczenie ich na tej nieruchomości, ale dwukrotnie spotkali się z decyzją odmowną. Następnie kupujący wystąpili z wnioskiem o przyznanie im prawa własności działki. W trakcie postępowania małżonek ze strony kupującej zmarł, a dziedziczyła po nim żona oraz dzieci. Postępowanie zostało zawieszone. 20 lat później zmarła małżonka ze strony kupującego. Postępowanie sądowe było kontynuowane przez spadkobierców.

W pierwszej instancji sąd uznał, że nie doszło do zasiedzenia, ponieważ bieg zasiedzenia został przerwany przez wszczęcie postępowania uwłaszczeniowego, zatem okres ewentualnego zasiedzenia mógł zakończyć się dopiero w 2007 r. Jednakże zdaniem sądu w tym czasie zainteresowani nie sprawowali samoistnego posiadania działki, albowiem nie przyjeżdżali na nią i nie korzystali z niej. Wnioskodawcy złożyli apelacje. Sąd II instancji podzielił pogląd sądu pierwszej instancji i oddalił apelację. Wnioskodawcy następnie złożyli skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy uznał skargę kasacyjną za zasadną, stwierdzając, że – oczywiście błędne było przyjęcie, że bieg zasiedzenia przez małżonków (i ewentualnie ich następców prawnych), wykonujących samoistne posiadanie objętej wnioskiem działki w złej wierze, został przerwany przez czynność polegającą na wystąpieniu przez tychże samoistnych posiadaczy z wnioskiem o ich uwłaszczenie na nieruchomości nabytej nieformalnie od zbywcy. Działania te wynikały z chęci zalegalizowania istniejącego stanu rzeczy na korzyść posiadaczy, nie mogły zatem prowadzić do konsekwencji dla nich niekorzystnych w postaci przerwy biegu zasiedzenia.

Sąd Najwyższy uznał za błędny pogląd prawny sądu I i II instancji, utożsamiający samoistne posiadanie nieruchomości z pobytem na działce lub jej gospodarczym wykorzystywaniem. Zdaniem Sądu Najwyższego samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 KC jest ten, kto nią włada jak właściciel, zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności, tj. korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r., I CSK 309/14). Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 października 2018 r., II CSK 638/17.

Krzysztof Janowski, radca prawny

2019-04-10

powrót do listy orzecznictw

Deweloperzy

);