Budowa domu - z pozwoleniem czy bez

Nowelizacja Prawa budowlanego miała uprościć procedury budowlane. Czy rzeczywiście warto skorzystać z możliwości realizacji domu bez pozwolenia?

28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego. Dla inwestorów indywidualnych najważniejszą zmianą jest stworzenie możliwości budowy domu jednorodzinnego bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Czy warto skorzystać z budowy bez pozwolenia, czy lepiej postarać się o pozwolenie? Zapytaliśmy czytelników portalu KRN.pl, czy zmiana przepisów rzeczywiście przyspieszyła proces budowlany. „Zdecydowanie tak” to opinia 23,1 proc. uczestników sondy. Przeciwnego zdania („zdecydowanie nie”) było 21,2 proc. ankietowanych. Pozostałe głosy rozłożyły się dość równomiernie między „raczej tak” i „raczej nie” a „trudno powiedzieć” (ok. 18 proc.). Niewielka przewaga pozytywnych opinii o funkcjonowaniu nowych regulacji pozwala przypuszczać, że zastąpienie pozwoleń na budowę tzw. zgłoszeniem zamiaru budowy jest albo wciąż zbyt mało znanym rozwiązaniem, albo nie wszystkim przyniosło spodziewane korzyści. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w ubiegłym roku formalnie zatwierdzono 87,6 tys. inwestycji dotyczących budowy domów. Niewielki odsetek tej liczby stanowiły plany zgłoszone w formie tzw. zamiaru budowy. Dane GUS dowodzą, że w 2016 r. większość domów jednorodzinnych powstanie na starych zasadach. Przed podjęciem ostatecznych decyzji w tej sprawie warto przeanalizować możliwości, jakie daje znowelizowane Prawo budowlane.

Decyzja o budowie

Najpierw musimy zdecydować, czy będziemy starać się o pozwolenie budowlane czy zgłosimy do urzędu zamiar budowy domu. Jest to tak zwane ,,zgłoszenie budowy'', w większości przypadków wystarczy ono do budowy zgodnie z obowiązującymi przepisami, jednak jest kilka wyjątków. Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Co możemy zbudować bez pozwolenia?

Przypomnijmy, na budowę czego nie potrzebujemy pozwolenia budowlanego w Polsce:

• wolnostojących parterowych budynków gospodarczych
• indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków
• altan i obiektów gospodarczych
• pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych
• tymczasowych obiektów budowlanych
• przydomowych basenów
• obiektów małej architektury
• ogrodzeń
• obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania

Trzeba jednak pamiętać, że część z nich należy zgłosić administracji architektoniczno-budowlanej. W czerwcu 2015 r. jako budujący otrzymaliśmy dodatkowy przywilej w postaci braku wymogu pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. Chodzi o budynki, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, w którą zainwestowaliśmy. Drugim warunkiem jest to, że nasza inwestycja nie może negatywnie oddziaływać na środowisko. Jeżeli spełnimy powyższe wymogi, będziemy musieli jedynie zgłosić budowę wraz z dołączonym projektem budowlanym.

Uproszczone formalności

Uproszczone zostały także formalności dotyczące projektu budowlanego. Nie trzeba do niego dołączać oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych. Nie są już potrzebne oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie obiekt, z drogą publiczną, jednak z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal są konieczne. Zlikwidowany został także obowiązek zgłoszenia planowanego terminu rozpoczęcia robót budowlanych. W związku z tym nie będziemy musieli zawiadamiać nadzoru budowlanego o naszych zamierzaniach i terminie rozpoczęcia budowy. Warto pamiętać, na co musimy uważać, jeżeli chcemy skorzystać z przywileju realizacji domu jednorodzinnego bez pozwolenia budowlanego.

Jakich wytycznych będziemy potrzebować

Budowa domów jednorodzinnych bez pozwolenia, ma uwzględniać wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Niezgodność zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego z ustaleniami planu miejscowego lub wytycznymi decyzji o warunkach zabudowy może być podstawą do sprzeciwu wobec takiej inwestycji.

Ugoda z sąsiadem

Sąsiad może wstrzymać budowę naszego domu. Zastąpienie pozwolenia na budowę zgłoszeniem, dla inwestora oznacza oszczędność czasu i mniejsze wydatki, ograniczenie biurokracji, a dla administracji mniej procedur, nie trzeba będzie sporządzać i rozsyłać w każdej sprawie decyzji administracyjnej i przeprowadzać weryfikację jej ostateczności. Administracja będzie jedynie reagować na pismo właściciela nieruchomości sąsiedniej, warto więc przez podjęciem decyzji o budowie domu, wcześniej ustalić wszystko z sąsiadami. Unikniemy dzięki temu przykrych sytuacji, które tylko spowolnią budowę

Zawiadomienie o zakończonej budowie

Kolejną kwestią, którą należy przybliżyć, jest zawiadomienie o zakończeniu budowy. Zawiadomienie to obejmie większą liczbę obiektów, zastępując pozwolenie na użytkowanie, obowiązkowe przed nowelizacją Prawa budowlanego. Procedura zawiadomienia o zakończeniu budowy ma dotyczyć dodatkowo np. warsztatów, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych czy garaży.

Mniej dokumentów

W przypadku składania zgłoszenia wymagana jest mniejsza liczba dodatkowych dokumentów. Pamiętajmy jednak, że jeśli zechcemy zbudować szeregowiec albo bliźniak, musimy ubiegać się już o pozwolenie budowlane. Z tej uproszczonej formy możemy skorzystać w sytuacji, gdy budujemy dom wolnostojący – mały domek parterowy lub dom piętrowy o maksymalnej powierzchni określonej w ustawie. Sama liczba budynków nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. działki. Co istotne, powierzchnie zabudowy pod pojedynczy budynek się nie sumują, nie możemy więc bez pozwolenia postawić np. jednego o powierzchni 50 mkw., zamiast dwóch o pow. 25 mkw.

Pozwolenie zamienne

Jeżeli będziemy chcieli wprowadzić istotne zmiany w projekcie w czasie budowy, wybranie pozwolenia budowlanego okaże się dużo bardziej korzystnym rozwiązaniem. Gdy budujemy na podstawie pozwolenia, w przypadku zmiany planów musimy uzyskać tzw. pozwolenie zamienne. W przypadku wystąpienia istotnych zmian przy zgłoszeniu, trzeba natomiast uzyskać nowe pozwolenie na budowę z nowym, kompletnym projektem budowlanym.

Co musisz zrobić, żeby dostać pozwolenie na budowę?

Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty – listę potrzebnych dokumentów można znaleźć tutaj: http://mib.gov.pl/2-Jakuzyskaczgodenabudowedomu.html. Zapłać opłatę skarbową, złóż dokumenty w urzędzie. Termin realizacji wniosku trwa do 65 dni od daty złożenia. Jednak często urzędy realizują sprawę szybciej. W wyjątkowych sytuacjach termin jednak może się wydłużyć.

Gotowy projekt

Jeżeli więc mamy gotowy projekt, działkę, na której możemy postawić dom, a także zgodnych sąsiadów, którzy nie zablokują nam budowy swoim sprzeciwem, warto zastanowić nad budową bez pozwolenia budowlanego. Pozwoli nam to zaoszczędzić czas, a także przyspieszyć wszystkie procedury. Jednak jeżeli w planach mamy większy projekt, który być może podczas samej budowy będzie wymagał wielu zmian, należy wziąć pod uwagę tradycyjne pozwolenie budowlane. W ten sposób już na etapie planowania inwestycji unikniemy zbędnych problemów.