Jak we wspólnotach mieszkaniowych traktować „właścicieli”, którzy wykupili swoje mieszkania w latach osiemdziesiątych czy dziewięćdziesiątych, lecz mają tylko umowę potwierdzającą nabycie lokalu (zamiast aktu notarialnego), a ich własność nie jest ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości? Ponadto umowa podpisana jest przez pracownika administracji (nawet nie ówczesnego kierownika), a więc osobę (przypuszczam) nieupoważnioną do sprzedaży lokali. Przejęcie w zarząd wspólnoty upoważnia nowego zarządcę do sprawdzenia aktów notarialnych właścicieli wykupionych lokali. Czy umowa sprzedaży może i powinna być traktowana na równi z aktem notarialnym? Czym skutkuje dla właściciela nieujawnienie w księgach wieczystych swojej własności przez 15 – 20 lat od dnia wykupu lokalu? Czy skutki „niepełnej” własności przenoszą się na wspólnotę i w jakim stopniu?
Nabycie lokalu mieszkalnego na własność, tak jak każdej innej nieruchomości, musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Brak formy aktu notarialnego powoduje, że umowa kupna jest nieważna. Ponadto w wypadku lokali mieszkalnych warunkiem koniecznym do prawnego powstania lokalu jest wpis w księdze wieczystej (wpis ma tzw. charakter konstytutywny). Bez tego wpisu lokal nie istnieje pod względem prawnym jako samodzielna nieruchomość, zatem nie może być przedmiotem czyjejś własności – dalej jest częścią budynku.
Zatem status prawny takich osób we Wspólnocie Mieszkaniowej jest taki sam, jak był przed podpisaniem takiego dokumentu. Prawdopodobnie ma Pan do czynienia z najemcami lokali komunalnych, a właścicielem jest nadal gmina (patrz księga wieczysta). Księga wieczysta informuje o prawie własności w danej nieruchomości i jest dla zarządcy (i innych osób) miarodajnym i podstawowym źródłem oceny sytuacji. Jeżeli ktoś twierdzi, że dysponuje prawem własności do lokalu, powinien ujawnić swoje prawo własności w księdze wieczystej (założyć ją, bo to nie Pan, tylko Sąd jest władny oceniać poprawność ustanowienia prawa własności). Jeżeli tego nie zrobił, zarówno osoby trzecie, jak i urzędy administracji (a także zarządca) mają prawo działać w zaufaniu do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ukw).
2007-10-19
powrót do listy pytań do prawnika
Porady prawne
