Porady prawneChcę kupić mieszkanie bez pośrednictwa agencji. Na co powinnam zwrócić szczególną uwagę, jakie dokumenty sprawdzić?
Obecnie są dwa typy mieszkań: lokale tzw. hipoteczne (odrębna własność lokali) i lokale spółdzielcze własnościowe. W wypadku lokali hipotecznych podstawowym dokumentem, który powinno się sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, jest księga wieczysta prowadzona przez właściwy ze względu na miejsce położenia Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Znajdują się w niej zarówno wpisy dotyczące aktualnych i byłych właścicieli, jak i obciążenia ciążące na lokalu. W wypadku lokali spółdzielczych własnościowych należy żądać zaświadczenia ze spółdzielni, wskazującego, komu przysługuje prawo do tego lokalu oraz odpisu z księgi wieczystej, jeżeli takowa została dla tego lokalu założona (lokal spółdzielczy nie musi mieć księgi wieczystej). Ponadto polecam sprawdzenie rachunków za media za kilka miesięcy wstecz, aby uniknąć później problemów z przepisywaniem umów na dostawę tych mediów, a także – zwłaszcza przy starszych budynkach – sprawdzenia stanu technicznego instalacji.
Sprawdzenia stanu prawnego lokalu dokona notariusz spisujący umowę sprzedaży. Dlatego w zasadzie najbardziej bezpiecznym sposobem dokonania transakcji – gdy już się znajdzie mieszkanie i ustali ze sprzedającym warunki (cenę, wydanie lokalu, wymeldowanie osób) – jest umówienie się u notariusza na ustalenie warunków i sprawdzenie dokumentów. Notariusz sprawdzi dokumenty przedstawione przez sprzedającego, wypyta o szczegóły i, jeżeli transakcja jest możliwa do przeprowadzenia, umówi się ze stronami na określony termin do podpisania umowy. Oczywiście można też zlecić uprzednie sprawdzenie stanu prawnego i dokumentacji kancelarii radcy prawnego lub adwokata, jest to szczególnie wskazane gdy cena nieruchomości ma być wysoka. Natomiast odradzałbym podpisywania umowy przedwstępnej, a zwłaszcza płacenia zadatku tylko na podstawie oględzin mieszkania i wyjaśnień dotyczących stanu prawnego udzielonych przez osobę, która to mieszkanie zajmuje. Często bowiem w praktyce zdarza się, że w ten sposób oszukuje się potencjalnych kupujących, a osoba, która podpisuje umowę, wcale nie jest właścicielem mieszkania. Umowa przedwstępna i płacenie zadatku ma sens tylko wtedy, gdy z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży w danej chwili nie jest możliwe.
2007-10-05
