Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Porady prawne Porady prawne

Oskarżenie o niewłaściwą wycenę nieruchomości

Bardzo częstym problemem, z którym spotykają się Sądy Administracyjne, jest kwestia niewłaściwej, zdaniem skarżących, wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. W związku z wywłaszczeniem nieruchomości na cele drogowe właścicielom należy się odszkodowanie za utraconą ziemię. W sytuacji prowadzenia inwestycji drogi gminnej, to właśnie gmina jest odpowiedzialna za wypłacenie pieniędzy za wywłaszczenie, co powoduje, że będzie zależeć jej na zmniejszeniu kwoty odszkodowania.

Najczęściej podważa się sposób dokonania wyceny przez biegłego w sporządzonym operacie szacunkowym. Tak też stało się w sprawie prowadzonej w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym (WSA) w Gdańsku, który odniósł się m.in. do obowiązku wykazywania w operacie szacunkowym podobieństwa nieruchomości. Skarżąca gmina nie zgodziła się z wyceną działki objętej wywłaszczeniem i zaskarżyła decyzję Wojewody w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi. Głównym zarzutem wobec operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę był sposób przyjęcia wyceny. W tej sprawie zastosowano porównawczą wycenę, która opiera się na analizie cen nieruchomości podobnych do tej, którą obejmuje operat szacunkowy.

Jak stanowi art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawierający definicję „nieruchomości podobnej”, jest to nieruchomość porównywalna z działką stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca musi zatem wziąć pod uwagę różne okoliczności i cechy badanej działki, a następnie dokładnie i szczegółowo je przeanalizować oraz opisać tak, aby wycena i założenie, że nieruchomości są podobne, nie budziły wątpliwości.

Zatem jak wskazał sąd, przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania w sytuacji wywłaszczenia, bądź przejęcia z mocy prawa, biegły, w swojej wycenie uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. Co ważne, jeśli chodzi o przeznaczenie terenu wywłaszczanego, może decydować to, jakie przeznaczenie nieruchomość miała wcześniej, jak i to jakie dopiero będzie mieć po wywłaszczeniu.

Uwzględnia się przy tym wynikającą z przepisów u.g.n. tzw. zasadę korzyści, dzięki której przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie można pomijać potencjalnego zwiększenia wartości gruntu w sytuacji przeznaczenia go na cel publiczny. Przy wycenie rzeczoznawca ma dwie opcje do przyjęcia: określa wartość rynkową nieruchomości na podstawie aktualnego sposobu użytkowania, w sytuacji gdy po wywłaszczeniu wartość nieruchomości nie zwiększy się; lub na podstawie nowego sposobu użytkowania po wywłaszczeniu, gdy spowoduje to wzrost wartości ziemi.

W operacie szacunkowym z danego stanu faktycznego, WSA wskazał wiele wad, m.in. zwracając uwagę na zbyt mało szczegółowy opis cech podobnych nieruchomości co mogło wpłynąć na niedokładność wyceny. Przy tworzeniu operatu szacunkowego należy wziąć pod uwagę cechy wszystkich nieruchomości przyjętych do zbioru, na podstawie którego dokonuje się wyceny. Sąd uznał, że wycena sporządzona przez biegłego, wskutek wielu błędów w procedurze sporządzania, jest pozbawiona pełnej mocy dowodowe. Ponadto zostały naruszone przepisy postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z tym decyzje organów zostały uchylone, a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 17 października 2018 r. II SA/Gd 355/18

Krzysztof Janowski, radca prawny

2019-01-21

powrót do listy orzecznictw

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźhale i magazyny na wynajemhale i magazyny na sprzedażmieszkania poszukiwane do wynajęciadomy na wynajem powiat Ostrowskimieszkania na sprzedaż powiat Płockilokale użytkowe na wynajem gmina Tykocinlokale użytkowe na sprzedaż gmina Goszczynmieszkania na wynajem w Bochotnicymieszkania na wynajem w Krzywedomy na sprzedaż w Niegrzebii

Deweloperzy

);