Poradnik dla najemcy: jakiego mieszkania poszukujesz?

O tym, że wynajmowanie mieszkań to biznes dla właścicieli nieruchomości, nie trzeba nikogo przekonywać. Najemcy również powinni postrzegać najem jako relację biznesową.

Rynek najmu mieszkań w Polsce jest jeszcze prymitywny oraz raczej ubogi w standardy, choć dość duży – istnieje blisko milion mieszkań na wynajem i mieszka w nich blisko dwa miliony osób. Jest to rynek rozproszony – właściciele owego miliona mieszkań to kilkaset tysięcy podmiotów, w tym w większości osoby fizyczne, zajmujące się najmem amatorsko, a nie profesjonalnie. Zwykle są nimi przypadkowi właściciele – którzy swoje mieszkania na wynajem odziedziczyli po przysłowiowej babci albo w nich mieszkali przed przeprowadzką do domu pod miastem. Nie zajmują się zatem najmem w sposób profesjonalny.

Właściciele nie stosują standardowych umów najmu. Część z nich pobiera kaucje, część nie. Część płaci podatki, część ukrywa się w szarej strefie. Większość nie ufa najemcom, widzi w nich zagrożenie (potencjalne zadłużenie, imprezy i zniszczenie mieszkania, zadłużenie u dostawców mediów itp.). Traktuje najemców jak wrogów, a nie partnerów w zwalczaniu rzeczywistego wroga właścicielek mieszkań na wynajem, czyli pustostanu.
Najemcy również nie mają najlepszego zdania o właścicielach mieszkań. Postrzegają ich jako osoby nastawione tylko „na kasę”, niedotrzymujące obietnic, mogące żądać wyprowadzki z mieszkania z byle powodu, poszukujące pretekstu, by pozbawić ich kaucji.

Ta wzajemna niechęć i nieufność wynika po części z faktu, że wiele opowieści o najmie obrasta w mity i miejskie legendy, a po części z faktycznie zaistniałych nieprzyjemnych sytuacji. Wieści o tych przypadkach odbijają się bardzo szerokim echem, zasłaniając setki tysięcy lub nawet miliony normalnych, miłych relacji biznesowych na linii najemca–właścicielka mieszkania. Nieprzyjemne incydenty, które miały miejsce, mogły zaś wynikać tylko ze złej woli (w naszym odczuciu to rzadkość), z różnych nieporozumień lub sprzecznych wzajemnych oczekiwań.

Najem to normalna relacja biznesowa, którą należałoby opisać symbolem C2C, czyli osoba fizyczna do osoby fizycznej, w odróżnieniu od relacji B2B (biznes do biznesu) lub B2C (biznes do konsumenta). Przypomina ona nieco relację biznesową na linii właściciel taksówki – pasażer; fryzjer – klientka, lub właścicielka pensjonatu – gość hotelowy.

O tym, że najem jest biznesem dla właścicieli mieszkań na wynajem chyba nie trzeba nikogo przekonywać. Dlaczego najemcy również powinni patrzeć na najem jako na biznes? Bo czerpią korzyść polegającą na otrzymaniu dachu nad głową oraz bezpiecznego lokum, za które co miesiąc płacą. Swoje pieniądze najemca mógłby przeznaczyć na wynajęcie innego mieszkania. Dzięki temu, że swoje pieniądze kieruje w stronę właściciela mieszkania, którego wybrała, ma prawo – jako partner biznesowy – pewnych rzeczy wymagać. Z drugiej strony, ma wobec właściciela również pewne zobowiązania. Prawa i obowiązki typowe dla relacji biznesowych.

Jakiego mieszkania poszukujesz?

Mieszkania bardzo się różnią – wielkością, liczbą pokoi, ustawnością i funkcjonalnością, jakością wykończenia, kolorystyką, nasłonecznieniem, wysokością położenia, dzielnicą i miejscem, w którym są zlokalizowane, typem ogrzewania, typem budynku, sąsiedztwem, schludnością klatki schodowej. Nie od dziś uważa się, że im mieszkanie większe i lepiej urządzone, tym jego cena najmu jest wyższa. Czy tak jest zawsze? Niekoniecznie.

Tak samo wyglądające mieszkanie, ale zlokalizowane w peryferyjnej dzielnicy miasta, będzie tańsze niż podobne mieszkanie w centrum czy położone tuż obok uczelni. Jednak mieszkanie na peryferiach może okazać się droższym rozwiązaniem, jeśli rozkład tego w centrum pozwoli na niezależne zamieszkanie dwóch osób w dwóch odrębnych pokojach.
Dwa niemal identyczne mieszkania. Jedno z niższą ceną wynajmu, a drugie droższe, ale za to z bardziej szczelnymi oknami. Jeśli przyszły najemca jest „ciepłolubny”, to może się okazać, że wybranie drugiego mieszkania – przy założeniu, że w obu mieszkaniach znajduje się ten sam rodzaj ogrzewania – będzie korzystniejsze finansowo.

Lista kryteriów wyboru mieszkania bywa bardzo długa. Tak samo jak różne są mieszkania i jak długa jest lista kryteriów, tak samo my różnimy się między sobą i przypisujemy różne wagi do owych kryteriów. Dla osoby niepełnosprawnej ruchowo bardzo ważnym kryterium jest istnienie podjazdu dla wózków inwalidzkich. Dla osoby mającej problemy z porannym wstawaniem kryterium bliskości do uczelni lub do miejsca pracy może mieć istotniejszą wagę niż dla osoby, która jest rannym ptaszkiem i znajduje czas nawet na truchcik po parku przed wyjściem z domu. Dla osoby posiadającej samochód, łatwość zaparkowania stanie się kluczowa, a osoba nieposiadająca prawa jazdy nie będzie potrzebować podziemnego miejsca parkingowego, za które właściciel mieszkania policzy dodatkowo. Niektórzy nie wyobrażają sobie wynajęcia mieszkania bez wanny, a inni nie wyobrażają sobie korzystania z wanny w tymczasowym miejscu zamieszkania.

Zanim zaczniesz obdzwaniać właścicieli mieszkań i poszukiwać mieszkania dla siebie, spisz własną listę kryteriów. Następnie ustal ich kolejność zgodne z poziomem ważności. Raczej trudno będzie znaleźć na rynku mieszkanie idealne, spełniające każde z wymagań, dlatego lepiej odciąć dwie trzecie kryteriów na dole listy i skupić się na tych najistotniejszych. Do drobnych niedociągnięć mieszkania, w którym zamieszkasz, z pewnością się przyzwyczaisz. Taka jest nasza ludzka natura.

Ważne też jest zadanie sobie pytania, czy z ogólnie dostępnej oferty rynkowej mieszkań na wynajem w danym mieście chcesz znaleźć to jedno, jedyne, najlepiej spełniające wszystkie kryteria, czy też zadowolisz się znalezieniem pierwszego, które spełnia najważniejsze wymagania. To drugie podejście pozwoli zaoszczędzić dużo wysiłku i czasu. Ludzie pragnący kierować się pierwszą opcją początkowo są pełni zapału i energii, a pod koniec procesu wyboru wybierają mieszkanie gorzej spełniające najważniejsze ich kryteria, tylko dlatego, że zmęczyły ich żmudne poszukiwania.

Parter, piętro czy najwyższe piętro?

Wiele osób unika mieszkania na parterze budynku. Czy chodzi o względy bezpieczeństwa? O to, że ktoś może zaglądać mieszkańcom w okna? Czy chodzi o to, że takie mieszkanie będzie chłodniejsze (ciągnie od ziemi) i w związku z tym droższe do ogrzania? Zła opinia mieszkań na parterze nie jest zasłużona. Firma Mzuri zarządza ponad 200 takimi lokalami od wielu lat. W tym czasie nie odnotowano żadnych przypadków włamania, kradzieży czy stalkingu. Jeśli mieszkanie do wynajęcia, znajduje się na parterze starej, przedwojennej kamienicy, to oczywiście należy zwrócić uwagę na ewentualną wilgoć. Mieszkanie na parterze ma również wiele zalet.

Jeśli planujesz trzymać swój rower w mieszkaniu, to łatwiej będzie go wciągać na parter niż na czwarte piętro bez windy. Łatwiej będzie wyskoczyć do sklepu po rzecz, której zapomniałaś kupić w pobliskim sklepiku osiedlowym. Do mieszkania na parterze czasem przynależy ogródek, w którym możesz posadzić kwiatki czy pomidory albo w którym możesz jadać poranne śniadania. Jeśli masz kłopoty z poruszaniem się, to parter okaże się o wiele wygodniejszy niż wysokie piętro. Mieszkając na parterze, nie trzeba korzystać z windy – dzięki temu można uniknąć czasami mało przyjemnych zapachów, długiego czekania na przyjazd windy, ryzyka awarii windy itp.

Często zdarza się, że mieszkanie na parterze jest nieco tańsze. Dlaczego? Bo wiele osób ma awersję do parterów i niechętnie kupuje tam mieszkania. W związku z tym ceny takich lokali są niższe. Dzięki temu inwestor może zakupione tanio mieszkanie nieco taniej wynająć, zachowując ten sam poziom zwrotu z inwestycji. Poza tym część najemców w ogóle omija parter, więc wynajmujący może być skłonny do udzielenia nieco wyższego rabatu w stosunku do zwrotu z inwestycji w podobne mieszkanie, w podobnym standardzie, ale zlokalizowane na pierwszym czy drugim piętrze.

Dwa pierwsze piętra są najbardziej pożądane. Piętra wyższe mogą być postrzegane jako mało atrakcyjne, zwłaszcza jeśli w budynku brakuje windy. Oprócz konieczności wdrapywania się na właściwe piętro po schodach i związanego z tym wysiłku, mieszkańcy często obawiają się ostatniego piętra z powodu ryzyka przeciekania dachu lub włamania przez złodzieja spuszczającego się po linie z dachu.

Prawdopodobieństwo wystąpienia któregoś z owych ryzyk jest niewielkie, więc jeśli cena jest niższa, a Ty nie miewasz zadyszki przy wchodzeniu na czwarte lub piąte piętro, to może powinnaś rozważyć takie mieszkanie. W przypadku problemów z kondycją, tym bardziej mieszkanie na piątym piętrze bez windy może pomóc w pozbyciu się zadyszki.

***

Artykuł stanowi część cyklu poświęconego dobrym praktykom najmu, przygotowanego przez pracowników Grupy Mzuri. Firma, według stanu na styczeń 2017 r., opiekuje się ponad 2400 mieszkań, domów i lokali użytkowych na wynajem.

Napisaliśmy już dwa Poradniki, by ułatwić to porozumienie: wydany we wrześniu 2016 r. „Poradnik dla najemczyń i najemców”, oraz wydany w 2010 r. poradnik „Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem”. W obu tych książkach staramy się zbliżyć świat najemców i świat właścicieli mieszkań na wynajem. Zastąpić język histerii, jaki dziś w Polsce dominuje w opisywaniu relacji na linii najemca–wynajmujący, językiem biznesu i partnerstwa biznesowego. Bo tym właśnie, a nie wojną czy podchodami, jest relacja najmu – mówi Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri, Mzuri Investments oraz platformy do grupowego inwestowania w najem w formule crowd fund investing – Mzuri CFI. Autor 6 książek oraz bloga fridomia.pl o tematyce wolności finansowej, inwestowania w najem oraz dobrych praktyk najmu.