Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Podział odszkodowania od dewelopera

odszkodowanie od dewelopera

Problemem dla wspólnot mieszkaniowych jest właściwe wykorzystanie odszkodowań deweloperskich i podział pieniędzy pomiędzy właścicieli lokali w budynku.

Często zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe otrzymują odszkodowania od deweloperów budujących w sąsiedztwie budynki. Z reguły chodzi o zniszczenie zieleni, konieczność czyszczenia elewacji, czyli szkody spowodowane przez budowę w sąsiedztwie. 

Podział dochodów wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art.12 ust 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Zatem ustawa o własności lokali nakazuje, aby dochody wspólnoty mieszkaniowej w pierwszej kolejności służyły pokryciu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby zostały wypłacone właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Takie rozwiązanie wymusza na wspólnocie mieszkaniowej takie przeznaczenie każdych pożytków, jakie wspólnota mieszkaniowa uzyskała.

Bez wątpienia odszkodowanie, które uzyskała wspólnota mieszkaniowa, obojętnie z jakie powodu, stanowi pożytki wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z wyżej powołanym przepisem art.12 ustawy o własności lokali, jedynym wyznacznikiem partycypacji właściciela lokalu w dochodach wspólnoty mieszkaniowej jest udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości przyjęcia innego podziału dochodów wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę, że inaczej sytuacja będzie wyglądać w małej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż ta nie jest zarządzana w oparciu o ustawę o własności lokali, tylko przepisy o współwłasności określone w kodeksie cywilnym. A zatem art.12 ust 2 ustawy o własności lokali nie ma tam zastosowania.

Natomiast zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej wszystkie dochody od razu podlegają podziałowi miedzy współwłaścicieli. Jednak jest to po prostu związane z tym, że mała wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę mieszkaniową tylko z nazwy i nie ma żadnych form organizacyjnych.

Utrzymanie nieruchomości wspólnej

Duża wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek przeznaczać pożytki uzyskiwane z odszkodowania, na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jest to pojęcie dość szerokie. Jak wynika przynajmniej z części orzecznictwa sądowego, właściciele lokali mogą na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego gromadzenia i dysponowania. Mają więc też prawo przeznaczenia pożytków i innych dochodów z nieruchomości wspólnej na zasilanie funduszu remontowego. Tak orzekł m. in. Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 25 lipca 2013 r. (sygn.akt I C 613/13).

Odszkodowanie od dewelopera
Wyrok sądu w sprawie odszkodowania od dewelopera

Tak samo w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest przeznaczenie na podstawie uchwały właścicieli lokali nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali,) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Co prawda wyrok ten dotyczy przekazania na fundusz remontowy nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek, na pokrycie kosztów zarządu, niemniej jednak w ocenie Sądu, tak samo należy traktować pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. W sytuacji, gdy w danym roku obrachunkowym wspólnota wygospodarowała pożytki, tj. uzyskała przychody otrzymane przez wspólnotę z pożytków, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki.

Sąd Najwyższy, w wyroku z 8 października 2008 r. (V CSK 133/08), przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez:

  • zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu;
  • zwrot właścicielom lokali;
  • lub w inny sposób.

Obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, może ono jednak nastąpić w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia jest przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego. Podjęcie uchwały o rozliczeniu pożytków przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może w konkretnych okolicznościach pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.

Odszkodowanie dla właścicieli, nie dla wspólnoty mieszkaniowej

Warto zwrócić uwagę, że w przypadku nie każdego odszkodowania wspólnota mieszkaniowa będzie stroną. Jeżeli odszkodowanie obejmuje uciążliwości dla mieszkańców związane z budową czy kwotę na mycie okien, to wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną porozumienia w sprawie odszkodowania. Okna w poszczególnych lokalach są częścią tych lokali, a nie nieruchomości wspólnej, a do ich mycia zobowiązany jest właściciel lokalu, a nie wspólnota mieszkaniowa. Zatem to poszczególni właściciele lokalu, i to tylko ci od strony budowy, doznali uszczerbku i poniosą koszty mycia okien.

Uciążliwości związane z budową również nie dotyczą wspólnoty mieszkaniowej, tylko poszczególnych mieszkańców budynku. Nawet nie właścicieli, tylko faktycznych mieszkańców. Ponadto w każdym mieszkaniu lokatorzy mieszkali w różnym okresie. Każdy lokal zajmowała inna liczba mieszkańców, a uciążliwość związana z budową dotyczy poszczególnych osób, a nie lokali. Zatem w takiej sytuacji zarząd nie ma prawa zadecydować za mieszkańców o porozumieniu z deweloperem odnośnie wysokości odszkodowania za uszczerbek, jaki ponieśli w związku z uciążliwością budowy. Zatem nieporozumieniem jest zawieranie w tym zakresie ugody z deweloperem przez wspólnotę mieszkaniową.

 

Źródło: KRN.pl | 2018-07-16

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

4

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

powrót do listy artykułów

Komentarze (1)

wojtek ⋅ 18-07-2018 | 09:14

no to ja się teraz z moimi rozliczę

Pokaż wszystkie komentarze (1)

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Budynek mieszkalny przy ul....
Oaza Bronowice
Willa Słowicza
Domy Piltza 16
Wynajem pomieszczeń biurowych...
Sand Hotel ****

Budynek mieszkalny przy ul....

Kraków, Krowodrza, ul. Kazimierza... 

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Willa Słowicza

Kraków, Bronowice, ul. W. E.... 

Domy Piltza 16

Kraków, Dębniki, ul. dr. J. Piltza 

Wynajem pomieszczeń biurowych...

Opole, ul. Głogowska 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 
Super oferta: / poprzednia następna

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźlokale użytkowe na wynajemdomy na zamianękamienice do kupieniadomy na wynajem powiat M. Skierniewicemieszkania na wynajem powiat Leszczyńskidomy na wynajem gmina Raniżówlokale użytkowe na wynajem gmina Mszanamieszkania na sprzedaż w Słońskudomy na sprzedaż w Gogoliniemieszkania na wynajem w Olszewku

Deweloperzy