Najlepiej sprzedają się używane mieszkania

Miniony rok pokazał, że w sektorze nieruchomości trwa pomyślny czas. Liczba transakcji kupna-sprzedaży wciąż wzrasta. Niestety pociąga to za sobą również wyższe stawki za metr kwadratowy.

Z raportu GUS „Obrót nieruchomościami w 2016 r.” wynika, że nowych właścicieli znalazło 195,6 tys. lokali, a wartość z obrotu ukształtowała się na poziomie 45,5 mld zł. Obserwacje ekspertów pokazały, że na przestrzeni lat 2010-2013 mieliśmy do czynienia z sukcesywnym wzrostem sprzedaży nieruchomości, po czym nastąpiło niewielkie obniżenie wyników. Zła passa nie potrwała jednak długo, ponieważ od roku 2015 r. dane związane z transakcjami kupna-sprzedaży regularnie rosną. W 2016 r., w stosunku do poprzedzającego go roku, odnotowano 7,6 proc. wzrost tego typu operacjii.

Dominacja lokali z drugiej ręki

Jak się okazuje, największym popytem cieszyły się lokale z rynku wtórnego, co przełożyło się na ich ilościową i wartościową przewagę względem inwestycji deweloperskich, które stanowiły 38,7 proc. liczby sprzedanych mieszkań i 48,1 proc. ich wartości. W tej grupie nieruchomości nabywcy wykazali największe zainteresowanie lokalami z 3 pokojami, a przedział metrażowy, jaki najchętniej wybierali, ukształtował się w granicach od ponad 40 do 60 mkw. Ich średnia cena wyniosła 192,8 tys., podczas gdy w ujęciu ogólnym, wartość lokali z rynku wtórnego można oszacować na 210,6 tys. Tym samym jest to stawka o 99 tys. zł niższa od cen spotykanych na rynku pierwotnym. Jednocześnie średnia cena 1 mkw. to 3990 zł. W przeliczeniu na wartość 1 mkw. najtańsze okazały się lokale liczące 40-60 mkw. i więcej, za które płacono ok. 3891 zł/mkw., natomiast kupujący mieszkania poniżej tego przedziału, ponosili koszt ok. 4018 zł/mkw.

Niezmiennie stawki różnicowały się w zależności od lokalizacji. Statystycznie, najtaniej można było kupić mieszkanie w województwie lubuskim, przeznaczając na ten cel średnio powyżej 133,2 tys. zł. Najdroższe lokale pojawiły się w ofertach w województwie mazowieckim, gdzie stawka ta była wyższa o 234,6 tys. zł. W czołówce województw z najwyższymi cenami za metr kwadratowy niezmiennie pozostaje Mazowsze, Małopolska oraz Pomorze. Najkorzystniej lokale mieszkaniowe można było kupić w województwach lubuskim, opolskim oraz śląskim.

Inwestycje deweloperskie równie atrakcyjne 

Podobną sytuację zaobserwowano na rynku pierwotnym. Największym zainteresowaniem kupujących cieszyły się mieszkania 2- i 3-pokojowe o powierzchni od 40 do 60 mkw. i w 49,5 proc. uczestniczyły one w procesie kupna-sprzedaży. Niechętnie korzystano z ofert, w których deweloperzy udostępniali metraże większe niż 80,1 mkw. Uśredniając powierzchnię, jaką wybierali klienci deweloperów, okazuje się, że wybierano metraż 55 mkw. Specyfika rynków małopolskiego, podkarpackiego, lubuskiego czy podlaskiego sprawiła, że nabywcy chętnie decydowali się także na mniejsze mieszkania, liczące do 40 mkw.

Jak podaje GUS, zakup mieszkania z rynku pierwotnego w 2016 r. wiązał się z wydatkiem rzędu 309,3 tys. zł, przy czym rozbieżność pomiędzy średnią ceną w województwie lubuskim (174,6 tys. zł) a mazowieckim (387,6 tys. zł) wyniosła 213 tys. zł. Na zakup mieszkania do 40 mkw. trzeba było przeznaczyć ok. 195,4 tys. zł, a nabycie mieszkania o metrażu do 60 mkw. pociągało za sobą kwotę 276,1 tys. zł. Rekordowe wartości 1 metra kwadratowego charakteryzowały transakcje na Mazowszu i w Małopolsce, gdzie średnie stawki wyniosły odpowiednio 6749 i 6404 zł/mkw. Blisko o połowę tańsze mieszkania można było zakupić w województwie lubuskim – 3399 zł/mkw. czy śląskim i warmińsko-mazurskim – 3855 i 3905 zł/mkw. Dla wszystkich operacji związanych ze sprzedażą i zakupem nieruchomości mieszkaniowych ich średnia wartość ukształtowała się w granicach 5613 zł/mkw. Na rynku pierwotnym, zarówno pod względem liczby sprzedanych lokali, jak i ich wartości, w czołówce znalazły się Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk oraz Poznań.

W ujęciu ogólnym ceny mieszkań w roku 2016 poszły w górę. Po spadku cen nieruchomości w I kwartale 2013 r., od II kwartału 2014 r. nastąpił ich sukcesywny wzrost. Pociągnął on za sobą 1,8 procentową podwyżkę, jaką odnotowano w roku 2016.

Podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości w roku 2016 objęło również kwestie związane z utrzymaniem lokali mieszkaniowych. W swoim raporcie o Gospodarce mieszkaniowej w 2016 r. GUS przedstawił także kwestie związane z zaległościami, jakie ponoszą lokatorzy z tytułu niezapłaconych rachunków za użytkowanie mieszkań. Jak się okazuje, jedna czwarta zasobów mieszkaniowych (zarówno tych należących do osób prywatnych, jak i spółdzielni mieszkaniowych) jest zadłużona. Według szacunków nieuregulowane opłaty wraz z odsetkami ukształtowały się wokół sumy 4,6 mld zł, z czego 49 i 27 proc. stanowią zaległości mieszkańców gminnych kwater i spółdzielni. Przeszkodą w terminowym uiszczaniu opłat może być zaobserwowany w ostatnich latach wzrost kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. W 2016 r. ich wartość wyniosła ok. 33,5 mld zł, a to oznacza, że w porównaniu z danymi z 2014 r. wzrosła ona o 3,4 proc. Powodem podwyżek było przede wszystkim zwiększenie cennika usług komunalnych. Wydatki z tytułu eksploatacji lokali to blisko 47 proc. ogólnych kosztów ponoszonych przez mieszkańców. Co więcej, ich wysokość uzależniona jest od formy własności zasobów mieszkaniowych. Uwzględniając koszty, jakie przypadają na 1 mkw., najłatwiejsze w utrzymaniu są lokale pozostające w zasobach wspólnot mieszkaniowych. Ich przeciwieństwo stanowią z kolei nieruchomości należące do TBS-ów, zakładów pracy oraz Skarbu Państwa. Ponadto największy udział w wydatkach mają prace związane z remontami i konserwacją obiektów – stanowią one 45 proc. kosztów eksploatacji. Niewiele mniej, bo 33,6 proc. wynosi koszt wynikający z kwestii administracyjnych.

Kolejnym czynnikiem, który mógł się przyczynić do zadłużenia mieszkańców są podwyżki czynszów. Jak pokazują statystyki GUS, pod koniec 2016 r. średnia stawka wzrosła o 3,6 proc. W 2016 r. za użytkowanie 1 mkw. powierzchni trzeba było zapłacić przeciętnie od 2,38 do 10,12 zł, w zależności od zarządcy. Wynika z tego, że zamieszkujący mieszkanie o metrażu 53 mkw., należącego do wspólnoty mieszkaniowej byli zobowiązani do odprowadzenia opłaty czynszowej w wysokości 126 zł, natomiast lokatorzy TBS-ów za lokal o takiej samej powierzchni płacili już 536 zł.

Więcej w aplikacji dwutygodnika!