Mieszkania coraz droższe, a Polacy zadłużeni

Oddawane do użytkowania inwestycje deweloperskie nie znajdowałyby tak łatwo swoich właścicieli, gdyby nie wsparcie ze strony banków.

• Sukces banków oznacza coraz większe zadłużenie Polaków
• Ceny nieruchomości pną się w górę
• Liczba udostępnianych mieszkań i zgłaszanych projektów drastycznie spadła

Banki czeka sukces dziesięciolecia

Według prognoz analityków w tym roku instytucje kredytujące mogą odnotować sukces dziesięciolecia. Jeśli w II półroczu passa z pierwszej połowy roku utrzyma się na obecnym poziomie i wartość wynikająca ze złożonych wniosków o kredyt hipoteczny osiągnie przewidywany poziom 56 mld zł, będzie to najwyższy od 10 lat wynik. Jednocześnie byłby on o 17 proc. wyższy od zeszłorocznego.

Skutki tego, co dzieje się na rynku mieszkaniowym widać w sektorze bankowym. Sukcesywnie wzrasta bowiem suma, na jaką zaciągane są hipoteki. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe z miesiąca na miesiąc jest coraz wyższy, choć eksperci jakiś czas temu spodziewali się wyhamowania ze względu na zakończenie programu „Mieszkanie Plus”. Jak wynika z danych w sierpniu przyszli kredytobiorcy zawnioskowali o kwotę o 28,5 proc. wyższą niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Tym samym był to trzeci najwyższy odczyt od września 2015 r.

Przyglądając się podsumowaniom z poszczególnych miesięcy, od kwietnia można zaobserwować wyraźne ożywienie. O ile dynamika wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych w pierwszym kwartale oscylowała wokół ok. 13 proc. (z wyłączeniem stycznia, kiedy to indeks popytu notowano na poziomie +7,4 proc.), o tyle następne miesiące przyciągnęły do banków kilkakrotnie liczniejsze grono kredytobiorców, którzy pokusili się o zdecydowanie wyższe zobowiązania.

Po stosunkowo mniej urodzajnym kwietniu (+18,5) maj przyniósł już wartość, która przebiła wynik z 2017 r. o 25,5 proc. Co prawda czerwiec nie był już tak pomyślny (w tym okresie suma wnioskowanych kredytów w odniesieniu do czerwca 2017 r. zwiększyła się o 17,2 proc.) i kiedy można było przypuszczać, że maj był ostatnim rekordem, po którym następi tendencja spadkowa, lipiec pokazał, że dobre czasy dopiero się zaczynają. Wartość wnioskowanych kredytów znów wzrosła do dynamiki kształtującej się wokół 20 proc.
 

Aby kupić mieszkanie, potrzebujemy coraz więcej

Największą średnią kwotę zaciąganych kredytów odnotowano we wrześniu, kiedy to wyniosła ona 255,86 tys. zł, co w stosunku do września 2017 r. stanowi 9,3 proc. wzrost. Jednak z największą różnicą rok do roku pod względem średniej kwoty hipoteki charakteryzował się sierpień – 13 proc., a kolejno styczeń i kwieceń – odpowiednio 10,2 i 10 proc. Co ciekawe, to właśnie styczniowa średnia wartość hipoteki była najniższa i wyniosła 228,53. Styczeń w skali całego roku był dotychczas najsłabszym miesiącem – najniższy indeks popytu oraz grono kredytobiorców pomniejszone o 2,5 proc. to 2 najsłabsze aspekty styczniowych danych.

Dla wysokości wartości kredytów mieszkaniowych nie bez znaczenia pozostaje liczba kredytobiorców. Grono wnioskujących najbardziej zwiększyło się w lipcu. Wobec 31,33 tys. osób, które w kolejce po kredyt ustawiły się w lipcu 2017 r., w bieżącym roku było ich już o 15,4 proc. więcej, czyli 36,14 tys. Ale na przestrzeni minionych miesięcy 2018 r. to nie oni stanowili najliczniejszą grupę. Pod tym względem na szczycie zestawienia sytuuje się marzec z liczbą wnioskodawców wynoszącą 41,38 tys. osób. Tuż za nim znajduje się kwiecień – 38,28 tys. zainteresowanych.

Co może zaskakiwać, to fakt, iż najmniej kredytobiorców było we wrześniu, jedynie 32 tys. Analizując ten wynik, należy mieć na uwadze, że wspomniany miesiąc był jednym z 3 najlepszych w zakresie dynamiki wartości – wzrost o 23,6 proc., a dodatkowo to właśnie w tym okresie średnia kwota wnioskowanego kredytu była najwyższa (255,86 tys. zł).
 

Rośnie kwota kredytów hipotecznych, choć kredytobiorców ubywa

Zależność ta jest odzwierciedleniem tego, co aktualnie dzieje się na rynku nieruchomości. Podczas gdy grono kredytobiorców maleje, wzrasta średnia kwota kredytów hipotecznych. Z jednej strony świadczy to o większych możliwościach finansowych zainteresowanych, a z drugiej pokazuje, że nabywcy mieszkań potrzebują wyższych kwot do sfinalizowania zakupu. Wynika to z podwyżek cen nieruchomości, jakie nastąpiły w ostatnim czasie. Źródłem zwiększonych stawek są problemy, z którymi zmaga się branża budowlana.

Drożejące ceny materiałów budowlanych, a także koszty ich transportu w połączeniu z coraz wyższymi stawkami za grunty budowlane sprawiają, że skutki zmian na rynku ponoszą nie tylko deweloperzy, ale przede wszystkim nabywcy, ponieważ to oni znajdują się na samym końcu łańcucha konsekwencji. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest tak duże, że nawet wysoki koszt nabycia własnego lokalu nie odciąga ich od decyzji zakupowej.

Jedną z największych kłód pod deweloperskimi nogami jest deficyt pracowników. Brak dostatecznej liczby fachowców i specjalistów niejednokrotnie prowadzi do opóźnienia prac. Jeśli sytuacja się utrzyma, to w najgorszym wypadku może się to przełożyć na terminy oddawania do użytkowania mieszkań, co dla wielu kupujących byłoby sporym utrudnieniem. Związane będzie ono nie tylko z dodatkowymi kosztami, wynikającymi z konieczności dłuższego niż to było początkowo planowane zajmowania dotychczasowego mieszkania, ale również ze i spłacaniem tego, na które się czeka.

W efekcie popyt stale będzie rósł, a próbująca mu sprostać podaż może nie utrzymać tempa, co tylko zaostrzyłoby sytuację cenową. Już dziś wartość rynkowa wielu oferowanych nieruchomości znacząco przewyższa ich faktyczną wartość. Szczególnie można to zauważyć w przypadku mieszkań w dużych miastach, gdzie zapotrzebowanie jest największe. Tutaj dodatkowy czynnik podbijający cenę stanowi lokalizacja. A o tę w centrach miast coraz trudniej, dlatego jeżeli deweloperowi uda się pozyskać grunt pod zabudowę w atrakcyjnej lokalizacji, wydatki związane z realizacją przedsięwzięć rekompensuje sobie z nadwyżką przy sprzedaży lokali pod strategicznym adresem.

Zjawisko obrazuje rozpiętość cenowa pomiędzy mieszkaniami położonymi w bardziej prestiżowych dzielnicach oraz tymi ulokowanymi w mniej popularnych rejonach. Dwie inwestycje tej samej firmy deweloperskiej, wykonane w porównywalnym standardzie ze względu na umiejscowienie na mapie, swoją ceną mogą znajdować się na przeciwległych biegunach stawek obowiązujących w danym mieście.
 

Deweloperzy u bram kryzysu

Pierwsze symptomy tego, że coś niedobrego dzieje się na rynku nieruchomości, widać w statystykach prezentowanych przez GUS. Wynika z nich, że w 2018 r. w okresie od stycznia do sierpnia oddano do użytkowania jedynie o 4,3 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. I choć mogłoby się wydawać, że dodatnia różnica powinna cieszyć, to kiedy zestawi się ją z ubiegłorocznymi danymi, okazuje się, że przewidujący kryzys mogą mieć rację – w 2016 r. przyrost nowych inwestycji ukształtował się na poziomie 12,8 proc.

Podobna zależność występuje, kiedy analizie podda się liczbę wydanych na budowę pozwoleń/zgłoszeń z projektem budowlanym oraz rozpoczętych budów. W pierwszym przypadku 2,7 proc. sukces z bieżącego roku pozostaje w cieniu 24,8 proc. odnotowanych w 2017 r. Podczas gdy w pierwszych 8 miesiącach tego roku prace budowlane rozpoczęły się dla o 7,4 proc. większej liczby mieszkań niż rok temu, tak w 2017 r. realizacji w toku było o 22,4 proc. więcej.

Czy obecna sytuacja jest normą w sektorze budownictwa mieszkaniowego i zachodzące zmiany są naturalnym zjawiskiem funkcjonującym w gospodarce, czy też wróżą koniec dobrej passy? Okaże się już wkrótce. Znalezienie pytania na odpowiedź, czy mieszkanie lepiej kupić teraz, czy warto wstrzymać się z decyzją, może stanowić prawdziwe wyzwanie dla przyszłych nabywców.