Klasa energetyczna może stać się drugą ceną mieszkania. Co będzie oznaczać dla kupujących?

Kiedy porównujesz mieszkania, najpierw patrzysz zwykle na cenę za metr, lokalizację i metraż. Dużo trudniej od razu ocenić, ile wybrane mieszkanie będzie kosztowało cię w utrzymaniu przez kolejne 10 czy 20 lat. To może się stopniowo zmieniać. Świadectwa charakterystyki energetycznej już dziś pokazują parametry budynku, a docelowo mają zostać uzupełnione o prostą skalę klas od A do G. Dzięki temu łatwiej będzie porównać dwa podobne mieszkania nie tylko pod względem ceny zakupu, ale też przyszłych kosztów użytkowania.

Klasy energetyczne mieszkań – co obowiązuje dzisiaj?

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest nowym dokumentem. Jeśli kupujesz mieszkanie, sprzedający powinien przekazać ci świadectwo, a notariusz odnotuje ten fakt w akcie. Przy najmie powinieneś otrzymać jego kopię albo wydruk.

W świadectwie znajdziesz m.in. trzy podstawowe wskaźniki:

• EU – zapotrzebowanie na energię użytkową,

• EK – ilość energii końcowej dostarczanej do budynku,

• EP – zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną.

Dokument podaje też udział OZE oraz jednostkową emisję CO₂.

Nie znajdziesz w nim natomiast jeszcze obowiązującej w Polsce klasy A, B czy C, podobnej do oznaczeń znanych ze sprzętu AGD.

Klasy A–G jeszcze nie działają w Polsce

Dyrektywa EPBD przewiduje docelowo skalę od A do G. Klasa A ma oznaczać budynki bezemisyjne, a G – obiekty o najsłabszej charakterystyce energetycznej w krajowym zasobie. Państwa mogą również wprowadzić klasę A+ dla budynków o jeszcze lepszych parametrach.

Do końca sierpnia 2026 roku polskie przepisy wykonawcze nie wdrożyły jeszcze tego systemu. Projekt odpowiedniego rozporządzenia nadal znajdował się w procedowaniu.

Ma to praktyczne znaczenie, gdy przeglądasz ogłoszenia.

– Dziś nie można legalnie dopisywać mieszkaniu klasy A, B czy C tylko dlatego, że ktoś na podstawie jego parametrów uznał, że mniej więcej do niej pasuje. Do czasu wejścia odpowiednich krajowych regulacji podstawą pozostają wartości znajdujące się w rzeczywiście wystawionym świadectwie – skomentował Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

EU, EK i EP – co naprawdę mówią o mieszkaniu?

Świadectwo nie powie ci dokładnie, ile zapłacisz za ogrzewanie. Może jednak sporo podpowiedzieć.

Jeśli interesują cię przede wszystkim koszty użytkowania, zwróć uwagę na EK. Ten wskaźnik opisuje ilość energii dostarczanej do budynku na potrzeby m.in. ogrzewania, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody.

EP pokazuje coś innego. Uwzględnia również nakłady nieodnawialnej energii pierwotnej potrzebnej do dostarczenia wykorzystywanych nośników energii. Dlatego dwa budynki, które zużywają podobną ilość energii końcowej, mogą mieć różne wartości EP.

Same wskaźniki nie zastąpią jednak rachunków. Na twoje wydatki wpłyną też taryfy, pogoda, temperatura utrzymywana w mieszkaniu, liczba domowników, sposób korzystania z ciepłej wody czy położenie lokalu w bryle budynku.

Przyszła klasa energetyczna będzie więc raczej szybkim filtrem niż gotową odpowiedzią na pytanie, ile miesięcznie wydasz na energię.

Jak klasa energetyczna może wpływać na cenę mieszkania?

Na innych europejskich rynkach efektywność energetyczna już zaczyna mieć znaczenie przy wycenie nieruchomości.

Przegląd 68 badań dotyczących świadectw energetycznych pokazał, że lepsza charakterystyka energetyczna najczęściej wiązała się z wyższą ceną. Skala różniła się jednak zależnie od rynku i metodologii.

Ciekawy przykład daje Hiszpania. Badanie IESE Business School i Tinsa wykazało, że poprawa o jedną klasę energetyczną była tam związana przeciętnie z około 1,3-procentowym wzrostem wartości nieruchomości. Efekt był przy tym wyraźniejszy w chłodniejszych regionach.

Nie przenoś jednak tego wyniku wprost na polski rynek. Mieszkanie klasy B nie musi być automatycznie o określony procent droższe od podobnego lokalu klasy C. Mechanizm jest jednak czytelny: jeśli kupujący dostanie prostą informację o energochłonności budynku, łatwiej uwzględni ją przy porównywaniu cen.

Lokalizacja i energooszczędność będą działać razem

Dobra charakterystyka energetyczna nie zastąpi dobrego adresu, funkcjonalnego układu ani standardu budynku.

W świetnej lokalizacji możesz zaakceptować słabsze parametry energetyczne, jeśli pozostałe zalety mieszkania są dla ciebie ważniejsze. Z kolei tam, gdzie ceny lokali są niższe, a ogrzewanie mocno obciąża miesięczny budżet, koszty użytkowania mogą mieć większy wpływ na decyzję.

Rynek może więc coraz częściej patrzeć na mieszkanie w dwóch wymiarach: ile kosztuje metr przy zakupie i ile później kosztuje jego utrzymanie.

Jeśli porównujesz nowe inwestycje na RynekPierwotny.pl, patrz więc nie tylko na lokalizację, metraż i cenę. Sprawdź też rozwiązania zastosowane w budynku i to, jak mogą przełożyć się na późniejsze opłaty.

Słabsza klasa nie musi oznaczać złego zakupu

Starsze mieszkanie o gorszych parametrach energetycznych nadal może być dobrą ofertą. Dużo zależy od ceny i od tego, czy budynek ma realny plan modernizacji.

Jeśli wspólnota zapowiada ocieplenie budynku, sprawdź konkrety: czy jest uchwała, projekt, harmonogram i źródło finansowania. Sama deklaracja, że „budynek będzie ocieplony”, niewiele ci mówi.

Policz też przyszłe wydatki. Weź pod uwagę fundusz remontowy, ewentualny udział właścicieli w kosztach termomodernizacji i zobowiązania wspólnoty zaciągnięte na wykonanie prac.

Pamiętaj również, że dobra charakterystyka energetyczna nie gwarantuje komfortu. Mieszkanie może przegrzewać się latem albo generować wysokie koszty utrzymania rozbudowanych części wspólnych.

Jak porównać dwa mieszkania pod kątem kosztów energii?

Nie zatrzymuj się na jednej przyszłej literze. Przy porównywaniu dwóch ofert sprawdź przede wszystkim:

• aktualne świadectwo oraz wartości EU, EK i EP,

• rzeczywiste koszty ogrzewania i ciepłej wody z pełnego sezonu,

• źródło ciepła i sposób rozliczania kosztów,

• wykonane oraz planowane remonty,

• wysokość funduszu remontowego i zobowiązania wspólnoty,

• ekspozycję mieszkania i ryzyko przegrzewania latem.

Dopiero taki zestaw pokaże ci, jak parametry techniczne mogą przełożyć się na miesięczny budżet i przyszłe wydatki.

„Eko” w ogłoszeniu to za mało

Fotowoltaika, pompa ciepła czy rekuperacja mogą ograniczać zużycie energii, ale sama obecność instalacji nie mówi jeszcze, ile rzeczywiście zaoszczędzisz.

Przy fotowoltaice sprawdź na przykład, co dokładnie zasila instalacja. Jeśli energia trafia do garażu, wind i wentylacji, może obniżyć część kosztów wspólnych. Nie oznacza to jednak automatycznie niższego rachunku za energię zużywaną bezpośrednio w twoim mieszkaniu.

Zapytaj też, kto będzie zarządzał instalacją, jak wspólnota rozliczy oszczędności, jakie obowiązują gwarancje i ile może kosztować późniejszy serwis.

Dopiero wtedy możesz ocenić, czy wyższa cena za „zielone” rozwiązania ma ekonomiczne uzasadnienie.

Koszt utrzymania będzie coraz ważniejszy przy zakupie

Klasa energetyczna nie zastąpi lokalizacji, stanu technicznego ani standardu mieszkania. Może jednak ułatwić porównanie kosztu, który przez lata pozostawał gdzieś obok ceny ofertowej.

Im większe będą różnice między nowym, efektywnym energetycznie budynkiem a starszym blokiem wymagającym modernizacji, tym mocniej koszty energii mogą wpływać na negocjacje cenowe i późniejszą wartość mieszkania.

Nie musisz jednak czekać na wprowadzenie klas A–G. Już dziś możesz porównać świadectwa, rachunki, źródło ciepła i plany remontowe budynku. Dzięki temu zobaczysz nie tylko, ile kosztuje zakup mieszkania, ale też z jakimi wydatkami będziesz mierzyć się po odebraniu kluczy.