Porady prawneJestem zainteresowana zakupem działki budowlanej, jednak działka jest oddzielona od drogi publicznej około dwumetrowym pasem innej działki, której właściciel nie jest znany, nie ma też księgi wieczystej, natomiast w zapisach w gminie widnieje osoba, która użytkuje działkę jako posiadacz samoistny. Z drugiej strony mojej działki wyznaczony jest pas drogi „prywatnej”, która jednak faktycznie nie istnieje i z uwagi na jej przebieg przez kilka innych działek nie będzie faktycznie wykonana przez dobrych kilka lat. Czy jest możliwość zmiany posiadacza samoistnego na mnie, gdy będę użytkować ten pas działki bez właściciela jako wjazd na moja posesję i czy będę mogła poprowadzić media przez ową działkę bez właściciela a jedynie z użytkownikiem. Jak mogę rozwiązać ta sprawę, by móc korzystać z tego pasa i mieć dostęp do drogi i mediów?
Z pani pytania wynika, że zamierza pani nabyć działkę budowlaną, nie jest pani jej właścicielem. Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności gruntowej (art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego).
Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między osobami zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, o przeprowadzeniu drogi koniecznej, o ile jest to możliwe, zarządza sąd.
Art. 146 Kodeksu cywilnego stanowi, że przepis art. 145 stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości, jednak posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej. Służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej.
W pytaniu brak jest informacji na temat tego, kto jest właścicielem lub posiadaczem samoistnym wspomnianego przez panią „pasa prywatnego” przy działce, którą zamierza pani kupić. Warto więc skorzystać z prawa, jakie daje przepis art. 292 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W takiej sytuacji przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio, chodzi tu o przepisy dotyczące dobrej i złej wiary przy posiadaniu. Zła wiara polega na tym, że posiadacz wie, że nie przysługuje mu prawo własności lub może się tego dowiedzieć, a tego nie czyni. W przypadku dobrej wiary do zasiedzenia nieruchomości potrzeba 20 lat, natomiast w przypadku złej wiary – 30 lat. W pani wypadku pani wie, że nie przysługuje pani prawo własności, a więc mamy do czynienia ze złą wiarą.
W omawianym wypadku, aby zasiedzieć służebność gruntową owo zasiedzenie musi polegać przede wszystkim za zasiedzeniu trwałego i widocznego urządzenia, chodzi tu np. o wybudowaną przez panią drogę, most itp. Nie wystarczy zatem samo korzystanie przez panią z opisanego w pani pytaniu wyznaczonego pasa polnej drogi „prywatnej”, zasiedzenie może bowiem dotyczyć trwałego i widocznego wzniesionego urządzenia. Poza tym, dla skuteczności zasiedzenia służebności gruntowej konieczne jest spełnienie wskazanych wyżej warunków dotyczących czasookresu zasiedzenia, w pani przypadku 30 lat.
Jeśli chodzi o doprowadzenie mediów do działki, to możliwe jest ustanowienie służebności mediów, która polega na doprowadzeniu instalacji do działki, która jest pozbawiona tego dostępu.
2011-11-07
