Porady prawneCzy przy wykupie mieszkania w bloku wielorodzinnym administrator może do mieszkania doliczyć cały teren, tj. zieleń wraz z drogami osiedlowymi, chodnikami? Czy istnieje przepis określający szerokość pasa zieleni przy budynku?
Jak rozumiem, Pana pytanie sprowadza się do wielkości działki pod budynkiem, której będzie Pan współwłaścicielem jako właściciel lokalu.
Powszechną nieprawidłową praktyką przy dokonywaniu wyodrębnienia własności lokali w latach 90. było wydzielanie pod budynkiem działki, która odpowiadała w rzeczywistości jedynie fizycznym granicom budynku, zaś grunt stanowiący najbliższe otoczenie budynku pozostawał własnością gminy lub Skarbu Państwa i nie mógł być skutecznie wykorzystany przez właścicieli lokali w budynku. W wyniku takiej sytuacji praktycznie niemożliwe było właściwe korzystanie przez właścicieli lokali z gruntu. Zmianę tego stanu rzeczy wprowadzono dopiero ustawą z 7 stycznia 2000 roku, nowelizującą ustawę z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU nr 46, poz. 543). Wprowadzono w niej art. 4 pkt 3a definiujący działkę budowlaną, przez którą należy rozumieć „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego". Ustawodawca uznał więc, że warunkiem wydzielenia działki budowlanej jest zapewnienie racjonalnego korzystania z nieruchomości.
Zatem w przypadku działki pod budynkiem nie można generalizować, twierdząc kategorycznie, że powinno być to 1,5 metra. Działka powinna spełniać stawiane wymogi, czyli zapewnić właściwe korzystanie z budynku wielorodzinnego. Powinna zatem objąć na przykład parking, powinna – jeżeli jest to możliwe – sięgać aż do drogi publicznej lub dostęp do tej drogi powinien być zagwarantowany w drodze służebności. Powinna też obejmować przynajmniej minimalny plac zabaw, jeżeli w najbliższej okolicy brak publicznego parku, i inne urządzenia infrastruktury, jeżeli są związane tylko z tą nieruchomością (np. kotłownia blokowa).
Dlaczego jest to takie ważne? Zakładając, że w Pana przypadku działka pod budynkiem ograniczy się do 1,5 metra, a pozostały teren zostanie przyznany innym sąsiednim wspólnotom (gdy wokół Pana bloku istnieją inne bloki), które następnie dokonają zagospodarowania terenu, jego ogrodzenia, może Pan kiedyś być zmuszony, wychodząc z klatki schodowej, przeciskać się przez 1,5-metrowy pas między blokiem a siatką sąsiadów do przystanku lub do samochodu stojącego 500 metrów dalej, bo na Pana nieruchomości wspólnej ze względu na małe rozmiary nie było możliwości jego stworzenia.
.
2007-12-29
