Sprzedaż mieszkania – ile trwa i o czym warto pamiętać?

Anna Sadkowska-Rojek | 2022-11-02

sprzedaz-mieszkania-ile-trwa-i-o-czym-warto-pamietac

Sprzedaż mieszkania – ile trwa i o czym warto pamiętać?

Planujesz sprzedać mieszkanie? O tym musisz pamiętać. Podpowiadamy, o co warto zadbać podczas sprzedaży nieruchomości i dlaczego czasem tak długo to trwa.

Sprzedaż mieszkania nie zawsze bywa szybka i łatwa. Od decyzji o zamiarze „upłynnienia” nieruchomości do faktycznego podpisania umowy, mija niekiedy naprawdę wiele czasu. Od czego to zależy i o czym warto pamiętać, by jak najszybciej podpisać umowę u notariusza? Postanowiliśmy zebrać wszystkie pomocne wskazówki w jednym miejscu.

Jak długo może trwać sprzedaż mieszkania?

To, ile czasu finalnie zajmie sprzedaż mieszkania, może zależeć od kilku podstawowych czynników. Pierwszym i najbardziej oczywistym jest cena – im bardziej okazyjna, tym większe szanse na ekspresową sprzedaż. Jednak nie jest to jedyny aspekt, który może zaważyć na szybkiej decyzji potencjalnego kupującego.

Równie istotna bywa lokalizacja nieruchomości. Dobrze skomunikowane, atrakcyjne miejsce i przyjemne sąsiedztwo są nie mniej ważne niż kwota ofertowa. Dla wielu osób to, jak wygląda bezpośrednie otoczenie mieszkania, jest sprawą wręcz priorytetową. Mowa tu zarówno o samym budynku – odświeżona klatka schodowa, elegancka elewacja, ciekawa bryła to detale, na które zwykle zwraca się uwagę już na początku – jak i o budynkach w okolicy. Dodatkowym plusem zawsze jest też obecność parkingu, bliskość przystanków komunikacji zbiorowej oraz rozbudowana infrastruktura handlowo-usługowa.

Z drugiej strony, zwykle sporym zainteresowaniem cieszą się też nieruchomości usytuowane na uboczu, w zacisznej okolicy – wówczas priorytetem staje się bezpieczeństwo. Z pewnością bliskość dużego miasta, jeśli prowadzi do niego dogodny dojazd, również ma znaczenie i na takie mieszkanie sporo osób chętnie wyda nawet większą sumę pieniędzy.

Co może pomóc w sprzedaży mieszkania?

Niestety nie zawsze mamy wpływ na to, jak wygląda otoczenie danego budynku mieszkalnego oraz on sam. Nie chcemy też, przynajmniej na początku, obniżać ceny. Jednak w prosty sposób możemy podnieść wartość nieruchomości i zachęcić potencjalnych kupujących, by obejrzeli mieszkanie i rozważyli jego nabycie.

Tym sposobem jest oczywiście coraz popularniejszy home staging, czyli profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. Czasem są to tylko drobne, wręcz kosmetyczne poprawki, a nieraz trzeba gruntownie odświeżyć wnętrza. Ręka profesjonalisty zadba o to, by mieszkanie dobrze wyglądało nie tylko na zdjęciach. Osoby oglądające nieruchomość powinny bowiem od początku poczuć się w niej jak u siebie. To może zwiększyć nasze szanse na szybką sprzedaż lokalu.

Sprzedaż mieszkania – możliwe przeszkody

Wiesz już, co możesz zrobić, by poprawić szanse sprzedaży swojego mieszkania. A co może sprawić, że potencjalny nabywca wykreśli twoją nieruchomość z listy „zakup do rozważenia”? Najczęściej zniechęcają wysokie koszty utrzymania, jak znaczna kwota czynszu, drogie ogrzewanie itp. Nie każdy jest też gotowy ponosić spore koszty remontu, jeśli mieszkanie tego wymaga.

Kolejnym, dla wielu priorytetowym wręcz aspektem, jest obecność w budynku windy – z różnych powodów (takich, jak wiek, niepełnosprawności, posiadanie małych dzieci czy po prostu chęć zadbania o wygodę) nie chcą codziennie pokonywać schodów na np. czwarte piętro.

Jakie mieszkania się sprzedają najczęściej?

To, jakie mieszkania mają największe szanse się sprzedać, jest też warunkowane ogólną aktualną sytuacją, gospodarczą i nie tylko. Dla przykładu, gdy wybuchła pandemia i zmuszeni byliśmy spędzać więcej czasu we własnych czterech ścianach, Polacy chętnie zmieniali mieszkania na przestronniejsze, o większym metrażu i liczbie pokoi. Wraz ze zmianą stylu życia szła więc zmiana potrzeb lokalowych.

Z kolei dziś, gdy o kredyt hipoteczny na dużą sumę (i w ogóle o jego przyznanie) trudniej niż dotychczas, do łask wracają niewielkie nieruchomości, jak kawalerki czy małe, 2-pokojowe mieszkania. W tej sytuacji im bardziej „ustawne”, lepiej zaprojektowane mieszkanie, tym większe ma szanse na szybkie znalezienie nabywcy.

W jakiej cenie można dziś sprzedać małe mieszkanie?

Nie da się precyzyjnie określić, jak szybko można sprzedać mieszkanie. Jak widać, jest wiele zmiennych, warunkujących szanse na znalezienie nabywcy w krótkim czasie. Jednak warto pamiętać, że zbyt wysoka cena już na starcie zniechęci wielu potencjalnych kupujących. Z kolei niedoszacowana oferta będzie niekorzystna dla sprzedającego. Dobrze zatem jest zorientować się, jak kształtują się ceny nieruchomości na wybranym lokalnym rynku.

W tym celu warto skorzystać z narzędzi takich, jak Ronin24, czyli Raport Ofert Nieruchomości i Notowań. Wystarczy określić dokładne parametry mieszkania (metraż, opcjonalnie również liczba pokoi), a także lokalizację nieruchomości (którą można zawęzić nawet do konkretnej ulicy). Co otrzymujemy? Bogatą analizę, zawierającą prawdopodobną wartość danej nieruchomości, trendy cenowe z minionych kwartałów oraz lat, a także liczbę ofert z ostatnich 24 miesięcy oraz najniższe i najwyższe ceny.

Ceny małych mieszkań w popularnych dzielnicach wybranych miast

Co wykazała analiza wybranych rynków nieruchomości, przeprowadzona przez nas z wykorzystaniem Ronin24? Dla przykładu, na warszawskich Bielanach prawdopodobna całkowita wartość 40-metrowego mieszkania wynosi 505 784 zł (12 645 zł za 1 mkw.). Na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy najtańsze mieszkanie tego typu kosztowało tam 170 000 zł, a najdroższe – 750 000 zł.

Z kolei w Krakowie, w dzielnicy Podgórze Duchackie, mieszkanie o powierzchni 40 mkw. można sprzedać za średnio 392 719 zł (9 818 zł za 1 mkw.). W ciągu ostatnich 2 lat najtańsze mieszkanie tego typu kosztowało tam 61 500 zł, a najdroższe – 600 000 zł.

A może interesuje cię wycena dla gdańskiej Oliwy? W tej słynnej nadmorskiej dzielnicy 40-metrowe mieszkania kosztują średnio 500 330 zł, czyli 12 508 zł za 1 mkw. Na przestrzeni ostatnich 2 lat najtańsza oferta dotyczyła mieszkania za 299 000 zł, podczas gdy najdroższa opiewała na 607 000 zł.

Chcąc sprzedać mieszkanie o metrażu 40 mkw., usytuowane w łódzkiej dzielnicy Bałuty, można liczyć na prawdopodobną wartość nieruchomości na poziomie 266 282 zł (6 657 zł za 1 mkw.). W ciągu ostatnich 24 miesięcy rozpiętość cenowa w przypadku takich mieszkań mieściła się w granicach od 75 000 zł do nawet 396 000 zł.

Tymczasem jeśli planujesz sprzedać 40-metrowe mieszkanie we wrocławskiej dzielnicy Psie Pole, możesz oczekiwać kwoty na poziomie średnio 321 498 zł, czyli 8 037 zł za 1 mkw. Analiza ostatnich 2 lat wskazuje, że ceny takich nieruchomości wahały się od kwoty 70 000 zł do nawet 525 000 zł.