Nietypowe sytuacje – jak sfinansować zakup mieszkania

Zarówno na etapie starania się o finansowanie, jak i w trakcie spłaty zobowiązania, pojawiają się nietypowe sytuacje. Jak sobie z nimi poradzić? W rozmowie z Anną Kapłańską tłumaczy ekspert finansowy Michał Strzylak.

Co zrobić w przypadku, gdy nie mamy gotówki na sfinansowanie wkładu własnego? Czy możliwe jest wniesienie innej formy zabezpieczenia kredytu?

Większość banków wymaga minimum 10 proc. wkładu własnego, niektóre 20 proc. Istnieją jednak również banki, które jako wkład własny mogą przyjąć inne zabezpieczenie – drugą nieruchomość. Czyli jeśli posiadamy mieszkanie albo dom, a chcemy kupić kolejną nieruchomość i nie mamy gotówki na wkład własny, to są banki, które zabezpieczą się na dwóch nieruchomościach. Wtedy nie musimy angażować środków własnych. Co więcej, ta dodatkowa nieruchomość nie musi być nasza. Może należeć np. do naszych rodziców, którzy wyrażą zgodę na wpisanie hipoteki. Co ważne, w takim przypadku nadal będą właścicielami nieruchomości. Formalności, jakie trzeba spełnić, nie ma zbyt wiele. W momencie analizy wystarczy akt własności nieruchomości i oświadczenie rodziców, że zgadzają się na wpisanie hipoteki.

Czy w roli dodatkowego zabezpieczenia sprawdzi się również część nieruchomości (np. 25 proc. udziału w domu)?

Niestety nie. Bank nie zabezpiecza się na udziałach w nieruchomości (nie ważne, czy chodzi o udziały w domu, kamienicy czy lokalu) ze względów prawnych. W takim przypadku nie da się wpisać hipoteki na całą nieruchomość. Żeby było to możliwe, zgodę musieliby wyrazić wszyscy właściciele. Co więcej, nawet jeśli by to zrobili, to banki i tak nie akceptują takich rozwiązań. Musi być odrębna własność.

Jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego przez osobę, która pracuje za granicą i zarabia w obcej walucie, ale chce kupić nieruchomość w Polsce?

W lipcu 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym, która mówi, że możemy wziąć kredyt w walucie, w której zarabiamy. Dla Polaków, którzy pracują w Polsce i zarabiają w złotówkach, oznacza to, że nie mogą zaciągnąć kredytu w innej walucie. Moim zdaniem ta ustawa miała na celu głównie uniemożliwienie brania kredytu we frankach. Rykoszetem dostali jednak Polacy, którzy pracują w innych krajach, a chcą w Polsce kupić nieruchomość finansowaną kredytem. Najchętniej wzięliby kredyt w złotówkach, ale jeśli nie zarabiają w złotówkach, nie jest to możliwe.

Przykładowo Polacy, którzy pracują w Anglii i dostają wypłatę w funtach, mogą wziąć kredyt hipoteczny tylko w funtach. Tu pojawia się pewien problem, bo niewiele banków udziela kredytów w tej walucie, ale na szczęście kilka z nich ma taką ofertę. Jeśli chodzi o euro, również znajdziemy kilka banków. Ale musimy pamiętać, że wtedy jest to kredyt denominowany do tej waluty. Nie wszystkie waluty umożliwiają jednak uzyskanie kredytu w Polsce. Miałem taką sytuację, że zgłosił się do mnie klient, który mieszka w Polsce, a pracuje w Czechach. Mieszka przy granicy i codziennie dojeżdża do pracy. W Czechach są korony czeskie, czyli waluta, w której żaden bank nie udziela kredytów, więc ten człowiek nie mógł wziąć kredytu hipotecznego.

Jeśli chodzi o dochody z zagranicy, to istotne jest to, że banki akceptują w zasadzie tylko i wyłącznie umowę o pracę, ewentualnie emeryturę. Nie biorą pod uwagę działalności gospodarczej bądź innych form zatrudnienia.

Michał Strzylak, ekspert finansowy, specjalizuje się w kredytach hipotecznych i gotówkowych

Załóżmy, że ktoś pracuje np. w Anglii, zarabia w funtach, więc bierze kredyt w tej walucie, ale po zakupie nieruchomości chce wrócić do Polski. Wtedy będzie zarabiał w złotówkach. Czy istnieje możliwość przewalutowania kredytu już w trakcie jego spłaty?

Tak. Bardzo wiele osób pracujących za granicą, zamierza prędzej czy później wrócić do Polski i wtedy faktycznie, jeśli będą uzyskiwać wynagrodzenie w złotówkach, jest możliwość przewalutowania. Miałem już taką sytuację. Klienci akurat pracowali w Anglii, i już biorąc kredyt, wiedzieli, że niedługo wrócą do Polski. Co istotne, żeby przewalutować kredyt na złotówki, musimy mieć dochód w złotówkach i odpowiednią zdolność kredytową. Z formalnego punktu widzenia wygląda to tak, że składamy do banku wniosek o przewalutowanie kredytu, ale musimy załączyć dokumenty finansowe. Jeśli zdolność kredytowa będzie na odpowiednim poziomie, to bank przewalutuje kredyt na złotówki. Istotny jest oczywiście kurs, po jakim to zostanie zrobione, czyli kurs, po jakim uruchomimy kredyt, a potem po jakim zostanie przewalutowany. Możemy na tym stracić, ale równie dobrze możemy zarobić.

Czy za pomocą kredytu hipotecznego można sfinansować wkład partycypacyjny w Towarzystwie Budownictwa Społecznego?

TBS nie zakłada prawa własności, więc bank nie ma się na czym zabezpieczyć. Kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wpisuje hipotekę, a w przypadku TBS nie jest to możliwe. Jeśli chcemy sfinansować coś takiego za pomocą kredytu hipotecznego, da się to zrobić, ale bank będzie wymagał zabezpieczenia na innej nieruchomości.

Co należy zrobić, aby uzyskać kredyt na nieruchomość już obciążoną hipoteką?

Tak naprawdę to żaden problem. Na rynku wiele transakcji jest obciążonych hipoteką. Dodatkowy, potrzebny dokument, to promesa z banku, w którym jest kredyt, ze zgodą na wykreślenie hipoteki, z informacją, jaka jest kwota do spłaty, z rachunkiem technicznym do spłaty. Później albo my spłacamy kredyt wkładem własnym, albo bank, który udziela nam kredytu, spłaca poprzedni kredyt w pierwszej transzy, a w drugiej przekazuje środki sprzedającemu. Drugie rozwiązanie jest lepsze.

W takich sytuacjach nie ma znaczenia, czy nowy kredyt jest w tym samym banku, co poprzedni?

Nie ma znaczenia, bo to jest nowy kredyt i nowa hipoteka. Tak naprawdę nawet, jeśli oba kredyty byłyby zaciągane w tym samym banku, taka operacja zawsze wiąże się automatycznie ze spłatą pierwszego kredytu i spisaniem nowej hipoteki.

Załóżmy, że chcemy sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką i kupić nową. Jak to dobrze rozegrać?

To są dwie osobne transakcje. Najpierw sprzedajemy nieruchomość, klient kupujący spłaca nam kredyt, my dostajemy różnicę. Nowa nieruchomość to nowy kredyt. Zorganizowanie tego w płynny sposób wymaga po prostu dobrej organizacji, żeby to wszystko zgrać w czasie. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, od złożenia kompletnego wniosku o kredyt banki mają 21 dni na wydanie decyzji. W praktyce cała procedura od momentu złożenia dokumentów do uruchomienia środków trwa ok. 4-6 tygodni. Dużo zależy od banku. Niektóre są w stanie przeprocesować wniosek w ciągu 2 tygodni, w innych procedura ciągnie się powyżej miesiąca.

Co dzieje się w sytuacji, gdy bank, w którym mamy kredyt, zmienia właściciela? Ostatnio na rynku obserwowaliśmy kilka takich sytuacji.

W zasadzie z punktu widzenia kredytobiorcy dużo się nie zmienia, żeby nie powiedzieć nic. Dostajemy informację, że nastąpiła zmiana banku. Na chwilę obecną mamy kilka przykładów takich przejęć. Deutsche Bank zniknął, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne, Santander przejął klientów, którzy mieli kredyty w złotówkach, bo kredyty walutowe zostały w Deutsche Banku. Poza tym Raiffeisen został przejęty teraz przez BGŻ BNG Paribas. Z punktu widzenia klienta zmieniła się tylko strona do logowania, bo w takich sytuacjach warunki umowy, czyli marża, wszystkie koszty związane z kredytem, zabezpieczenia itd. nie zmieniają się. Raz podpisana umowa obowiązuje niezależnie od ewentualnej zmiany właściciela.

Pod koniec zeszłego roku dużo się mówiło o tym, że niedługo banki będą zaostrzać politykę kredytową. Czy już widać jakieś zmiany w tym kierunku?

Na przestrzeni lat mojej pracy, czyli w ciągu ostatnich 10 lat wiele się zmieniło i tak naprawdę każda zmiana oznacza zaostrzenie polityki kredytowej. W ciągu kilku miesięcy tego roku dużych zmian nie ma. Rekomendacja, która wchodzi powoli w życie, mówi o tym, że przy liczeniu zdolności kredytowej banki powinny brać pod uwagę wiek przejścia na emeryturę. Przykładowo Bank ING niedawno wprowadził zmiany polegające na tym, że dla kobiet okres kredytowania nie może być dłuższy niż do 60. roku życia, a dla mężczyzn do 65. Wcześniej możliwe było spłacanie kredytu do 70. roku życia, więc jest to znacząca zmiana. Pozostałe banki aż tak radykalnych zmian nie wprowadziły. Poza ING, w pozostałych bankach nie widzę radykalnego zaostrzenia polityki kredytowej. Wydaje mi się, że tak naprawdę jest stabilizacja. 2018 r. był rekordowym, jeśli chodzi o sprzedaż kredytów hipotecznych przez banki. Większych zmian nie było.