Zakup mieszkania krok po kroku (cz. II)

Aby stać się szczęśliwym właścicielem nowego mieszkania nie wystarczy podpisać umowę z deweloperem. Na zadowolenie wpłynie przede wszystkim to, czy nasze oczekiwania zostały spełnione.

Podpisanie umowy z deweloperem to tylko początek finalizacji zakupu mieszkania. W kolejnej części artykułu Zakup mieszkania krok po kroku (cz. I) podpowiadamy m.in., jak przygotować się do odbioru lokalu oraz co ułatwi nam przeprowadzić pomyślną negocjację z inwestorem.

Negocjacje z deweloperem

Jednym z najistotniejszych czynników, jakie sprawiają, że decydujemy się na dane mieszkanie bądź nie, jest cena. O wysokości stawki za metr kwadratowy warto porozmawiać z deweloperem, który zawsze może zgodzić się na jej obniżenie. Zaoszczędzone w ten sposób środki mogą zaważyć nie tylko na naszym domowym budżecie, ale także znacząco wpłynąć na końcowy wystrój 4 ścian, a czasami nawet na niższą sumę kredytu hipotecznego.

Rozmowy o finansach należą do jednych z najtrudniejszych pertraktacji, ponieważ każda ze stron na szali kładzie swoje pieniądze. Podstawą do przystąpienia do negocjacji jest znajomość oferty konkurencji – najważniejsze w tym zakresie będzie zorientowanie się po pierwsze w cenie za metr kwadratowy. Kolejno należy przeanalizować, co zawiera się w stawce: czy wliczone w nią zostały komórka lokatorska, miejsce postojowe itp., ile pokoi mieści się na danej powierzchni i porównać jak te kwestie rozwiązują pozostali deweloperzy,. W tym miejscu musimy sobie również odpowiedzieć na pytanie, na jakim metrażu zależy nam w przypadku poszczególnych pomieszczeń. Jeżeli będziemy porównywać 2 mieszkania o takiej samej liczbie metrów kwadratowych, może okazać się, że deweloper A proponuje dużą kuchnię i o połowę mniejszą łazienkę, natomiast deweloper B odwrotnie. Wtedy musimy podjąć decyzję, co jest dla nas ważniejsze. Odnosi się to do pierwszych kroków towarzyszących wybieraniu mieszkania – ustaleniu priorytetów i określeniu oczekiwań. Proces ten jest o tyle istotny, że ułatwi nam precyzyjny wybór oferty, która najlepiej odpowie na nasze potrzeby i ułatwi eliminację mniej korzystnych dla nas opcji.

W trakcie negocjacji, oprócz argumentów merytorycznych takich jak stosunek metrażu do ceny, spotykamy się z racjami subiektywnymi – kwestie estetyczne czy indywidualne preferencje. Co prawda będą to narzędzia perswazyjnie słabsze, ale równie istotne. O skłonności dewelopera do udzielenia rabatów mogą decydować wyniki sprzedażowe danej inwestycji – z reguły trudniej jest wynegocjować cenę dla ostatnich mieszkań, choć bywa i tak, że np. ze względów formalnych, sprzedający zechce jak najszybciej zakończyć cały proces inwestycyjny i zgodzi się na zaproponowane przez nas warunki. Im pozycja dewelopera na rynku silniejsza, zainteresowanie inwestycją większe, tym trudniej będzie przekonać go do odpowiadającej nam stawki. W takim wypadku pozostają jeszcze warianty ostatniej szansy. Spróbujmy porozmawiać o nieodpłatnej przebudowie, jeśli uważamy, że udoskonaliłaby ona naszą mieszkaniową przestrzeń, zaproponujmy przydzielenie większej piwnicy lub wydłużenie terminu płatności. Może uda się wynegocjować komórkę lokatorską lub miejsce w parkingu w cenie, jeżeli nie są jeszcze wliczone? Pamiętajmy, że im lepiej przygotujemy się to tego typu spotkania, im więcej argumentów będziemy mieć w zanadrzu, tym nasze szanse na osiągnięcie celu wzrastają i umacniają naszą pozycję.

W gotowości do formalności

Po intensywnych dążeniach do znalezienia oferty, która najpełniej sprosta naszym oczekiwaniom i dokonanym wyborze, nadchodzi czas wstępnego zwieńczenia poszukiwań, czyli moment podpisania umowy przedwstępnej. Dokument ten, będący rodzajem aktu notarialnego, przynosi korzyści obydwu stronom. Dla dewelopera jest to gwarancja popytu na przedsięwzięcie, wymagana przez bank kredytujący inwestycję, a dla nas stanowi pisemną rezerwację danego mieszkania. Oprócz korzyści niesie ze sobą również zobowiązania finansowe, które mogą przybierać 2 formy. Obowiązek płatniczy nabywcy będzie wymagał wpłacenia zadatku lub zaliczki. W przypadku opcji pierwszej, po zerwaniu umowy przez kupującego, staje się ona kosztem bezzwrotnym. W momencie, gdy z porozumienia wycofa się deweloper, na konto klienta wpłynie dwukrotność uiszczonej sumy. Korzystniejszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie w umowie adnotacji o zaliczce, ponieważ w razie zerwania umowy, podlega ona całkowitemu zwrotowi, bez ponoszenia dodatkowych konsekwencji.

Odbiór techniczny

Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy właściwej, konieczny będzie odbiór techniczny mieszkania. W tym miejscu należy pamiętać o bezwzględnym zachowaniu tej kolejności. W razie jakichkolwiek poważnych odstępstw od założeń, na jakie się zgodziliśmy, przysługuje nam prawo odstąpienia od podpisania ostatecznego dokumentu. W tym miejscu musimy znać swoje prawa i ciążące na deweloperze obowiązki. Najłatwiej pominąć najbardziej oczywiste kwestie takie jak np. pora dnia, w której przystępujemy do oględzin. Obejrzenie mieszkania w świetle dziennym pozwoli dostrzec zdecydowanie więcej usterek niż w sztucznym oświetleniu. Z racji tego, że nie wszystkie niedociągnięcia jesteśmy w stanie dostrzec gołym okiem, wskazanym będzie zaangażowane do tego specjalistycznej ekipy, posługującej się odpowiednim sprzętem, umożliwiającym pomiar najważniejszych parametrów i wykrycie wad. Do głównych zadań, czekających na nas podczas technicznego odbioru mieszkania, należy sprawdzenie zgodności metrażu z projektem (najlepiej za pomocą dalmierza laserowego). Ustawa deweloperska dopuszcza 2 proc. odstępstwo od stanu faktycznego i wartości zawartych w projekcie. Środowisko budowlane i związani z nim eksperci jednomyślnie uważają, że wszelkie normy i sztuka budowlana nie dają możliwości wiernego zrealizowania założeń architektonicznych. Sprawdzając metraż, będziemy musieli zweryfikować 2 wartości: powierzchnię użytkową oraz rzeczywistą. Ta pierwsza to nic innego jak faktyczny obszar, który będziemy mogli wykorzystywać na co dzień, natomiast druga mówi o całkowitym wymiarze, jaki przyjmuje nasze mieszkanie, łącznie ze ścianami działowymi itp. Aktualnie w budownictwie obowiązuje norma PN-ISO 9836: 1997, określona w dokumencie Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

Ocenie trzeba poddać również jakość wykonania ścian i podłogi, uwzględniając ich wzajemny kąt nachylenia, który powinien być prosty. Obydwie płaszczyzny muszą być równe i gładkie – jakiekolwiek głębsze pęknięcia czy ubytki w tynku świadczą o wadach konstrukcyjnych. Przeoczona krzywizna ścian lub podłogi skomplikuje dopasowanie mebli, ułożenie płytek, a to pociągnie za sobą dodatkowe nakłady finansowe. Dla naszego budżetu ważna jest również szczelność okien i drzwi oraz parametry stolarki, ponieważ przełoży się to m.in. na rachunki za ogrzewanie. W tym zadaniu pomoże użycie kamery termowizyjnej. To, jakie koszty utrzymania generuje nasze mieszkanie, będzie zależało również od jego usytuowania w budynku – im bardziej wewnętrzne, tym cieplejsze. Dokumentem, który określa zapotrzebowane danego mieszkania na energię, jest świadectwo energetyczne i deweloper powinien udostępnić je do wglądu. Skontrolować musimy także samą instalację energetyczną oraz wodno-kanalizacyjną i gazową. Informacje na temat jakości i parametrów wykorzystanych materiałów budowlanych, znajdziemy w prospekcie informacyjnym, dołączanym do umowy, zgodnie z obowiązkiem, jaki narzuca ustawa deweloperska. Podzielony na 2 części zawiera szczegółowy opis inwestycji – w części I, jednakowej dla wszystkich nabywców: samego budynku, terenu zabudowy, części wspólnych oraz części II, indywidualnej, sporządzonej dla konkretnego lokalu. Odbiór techniczny mieszkania nie ogranicza się do sprawdzenia jego wnętrza. Obowiązkowi kontroli podlegają także pomieszczenia dodatkowe: komórka lokatorska, garaż itp.

Nim odbierzesz klucze

Po technicznym odbiorze mieszkania zostaje sporządzony protokół odbioru, stanowiący komplementarną część umowy. Muszą zostać w nim opisane wszelkie wady i usterki wykryte podczas inspekcji oraz wprowadzone przez nas poprawki, których pierwotnie nie zawierał projekt. Na jego podstawie będziemy mogli ubiegać się o wystawienie faktury VAT, a także dochodzić swoich praw w momencie zaistnienia nieprawidłowościach. W umowie powinna zawrzeć się również data odbioru mieszkania. Obecność zapisu o karach w razie opóźnień, będzie podstawą do ubiegania się o odszkodowanie, jeśli deweloper nie wywiąże się z terminów. Istotne są także termin i forma powiadomienia o dacie odbioru, ponieważ musimy mieć dostateczny zapas czasu na przygotowanie się (w tym zorganizowanie ekipy, która przeprowadzi oględziny budowlane). Czytając umowę, należy dokładnie przeanalizować znaczenie widniejących w niej zapisów. Jednym z najważniejszych będzie ten, dotyczący kwestii związanych z usuwaniem wad i rekompensat finansowych. W interesie kupującego leży, by nie zgodzić się na klauzulę mówiącą o rezygnacji z wzajemnych roszczeń. Przy okazji zapisu o opłatach administracyjno-formalnych należy pamiętać, że koszty sądowe i notarialne, wynikające z wpisu do księgi wieczystej, po połowie ponosi nabywca i deweloper. Osoby planujące zakup mieszkania w oparciu o kredyt hipoteczny muszą liczyć się z tym, że skompletowanie dokumentów wymaga czasu i trzeba umiejętnie rozplanować załatwianie wszelkich formalności.

Profesjonalista do pomocy

Cały proces zakupu mieszkania, który rozpoczyna się już podczas poszukiwania odpowiedniej oferty, a kończyć się może dopiero w momencie wpłacenia ostatniej raty kredytu, wymaga wielkiego zaangażowania i sporego nakładu czasu. Bezpieczne przeprowadzenie procedury administracyjno-prawnej dla większości nabywców stanowi nie lada wyzwanie. W sytuacji, kiedy kupno mieszkania wydaje się nam nazbyt skomplikowane, można skorzystać z usług pośrednika. Rozwiązanie to jest wygodną opcją z wielu powodów. Po pierwsze oszczędzamy czas – do naszych zadań należało będzie określenie wymagań i zatwierdzenie bądź odrzucenie przedstawionych przez pośrednika propozycji. W zakres jego obowiązków natomiast wejdzie dopasowanie ofert tak, by jak najtrafniej odpowiadały na potrzeby nabywców. Znajomość rynku i konkurencji, stała współpraca z deweloperami oraz zorientowanie w kwestiach rzeczoznawstwa daje mu narzędzia do wynegocjowania dla nas najkorzystniejszych warunków – jego sukces zależy od tego czy kupimy polecany przez niego lokal, czy też nie. Po drugie dzięki wiedzy z zakresu prawa budowlanego, cywilnego i podatkowego, może sprawnie przeprowadzić swojego klienta przez dokumentacyjny gąszcz. Jeżeli zdecydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika, wybierając go, należy zwrócić uwagę na doświadczenie, jakie zdobył oraz to, czy należy do wiarygodnych organizacji i stowarzyszeń.
 

***
Zakup mieszkania często pochłania wszystkie oszczędności, jakie udało nam się dotychczas zgromadzić i „przymusza” do zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania finansowego, jakim jest kredyt hipoteczny. Oprócz zapłaty deweloperowi, niesie ze sobą różnego rodzaju koszty dodatkowe. Warto zastanowić się, czy planowana przez nas jednorazowa oszczędność, w przyszłości nie pociągnie finansowych konsekwencji, których przykładów jest sporo. Próba przycięcia kosztów przy decydowaniu się na tańsze mieszkanie na obrzeżach, w perspektywie kilku następnych lat, może przyczynić się do zrównania cenowej różnicy (wskutek kosztów związanych z dojazdem do centrum) z lokalem położonym blisko centrum, z którego kiedyś zrezygnowaliśmy ze względów finansowych. Podobny skutek ma miejsce, gdy rezygnujemy z zatrudnienia wykwalifikowanej ekipy do odbioru mieszkania, a później nasze rachunki za ogrzewanie mieszkania o wielokroć przewyższają cenę usług tego typu fachowców.
Perspektywiczne i przemyślne podejście do zakupu mieszkania na pewno przybliży nas do osiągnięcia zadowolenia z wyboru, którym mamy się cieszyć przez większość naszego życia.

O tym, jak przygotować się do zakupu nieruchomości, począwszy od wyboru mieszkania i dewelopera, podpowiadamy również w pierwszej części artykułu Zakup mieszkania krok po kroku (cz. I).