Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Samodzielny lokal, czyli jaki? Interpretacje i luki prawne

Samodzielny lokal, czyli jaki? Interpretacje i luki prawne

Co w ustanawianiu samodzielności lokali zmienia nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości? Czy eliminuje wszystkie dotychczasowe luki prawne?

W dniu 11 września 2017 r. weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, na mocy której w art. 2 ustawy o własności lokali dodano ust. 1a w brzmieniu:

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Jak twierdzi ustawodawca, przyczyną zmiany było zidentyfikowanie luki prawnej w przepisach dotyczących wydzielania lokali mieszkalnych, prowadzącej do powstawania zabudowy mieszkalnej niezgodnej z ustaleniami planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z przepisami art. 2 ustawy o własności lokali sprzed nowelizacji, starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, badał wyłącznie techniczne właściwości tego lokalu, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w budynku, nie ustalając, czy wydzielenie lokalu jest zgodne z rozstrzygnięciami dotyczącymi budynku, podjętymi na etapie planistycznym oraz budowlanym. Prowadziło to głównie do sytuacji wydzielania wielu lokali mieszkalnych w budynkach zrealizowanych jako mieszkalne jednorodzinne (tj. w budynkach, które z definicji składają się z maksymalnie dwóch lokali mieszkalnych). Zatem w terenie, gdzie dopuszczalna była tylko zabudowa jednorodzinna, deweloper budował i oddawał do użytku budynek jednorodzinny, w którym następnie wydzielał co najmniej kilka lokali i je sprzedawał. W efekcie na terenie, gdzie dopuszczalna była tylko zabudowa jednorodzinna, powstawały budynki wielorodzinne. Zwiększało to intensywność użytkowania terenu, który nie był do tego przystosowany. Skutkowało to chociażby brakiem dostatecznej liczby miejsc parkingowych czy innej infrastruktury, która nie uwzględniała budownictwa wielomieszkaniowego i wyższej intensywności użytkowania. Biorąc pod uwagę bezpieczeństwo, przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne prowadziło do sytuacji, w której nie spełniały one norm technicznych dla tego rodzaju zabudowy. Powodowało to niebezpieczeństwo dla ich użytkowników, związane chociażby z niedostateczną infrastrukturą przeciwpożarową.

Orzecznictwo sądów administracyjnych przez lata potwierdzało, że starosta nie jest związany ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, jak również pozwolenia na budowę, a jedynie definicją zawartą w ustawie o własności lokali, z której wynikało, że samodzielny będzie lokal, który zostanie technicznie wydzielony w przestrzeni budynku. Przykładem takiego orzecznictwa jest wyrok WSA w Krakowie z 31 stycznia 2014 r. sygn.akt II SA/Kr 1524/13, w którym sąd wskazał, że organ wydający zaświadczenie o samodzielności nie ma kompetencji do badania, czy oprócz kryteriów zawartych w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego. Ta linia orzecznicza doprowadziła do powstania luki w systemie prawnym, pozwalającej na ominięcie przepisów o planowaniu przestrzennym oraz przepisów budowlanych i wydzielanie lokali mieszkalnych, w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości.

W ostatnich latach można zaobserwować jednak stopniową zmianę linii orzecznictwa w tej sprawie. Na przykład WSA w Warszawie w wyroku z 26 października 2015 r. sygn.akt VII SA/Wa 854/15 przesądził o zakazie wydzielenia w budynku zrealizowanym jako mieszkalny jednorodzinny więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, a Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 26 września 2017 r. w sprawie II OSK 92/16, nakazał uwzględnianie ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz rozstrzygnięć budowlanych, w procesie ustalania samodzielności lokalu mieszkalnego.

Powyższa sytuacja była przyczyną zawarcia w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości przepisów przesądzających związanie starosty aktami planowania przestrzennego oraz rozstrzygnięciami budowlanymi przy wydzielaniu lokali.

strona: [ 1 ] 2 3

Źródło: KRN | 2017-12-11

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?


4.1
powrót do listy artykułów

Komentarze (1)

Maria ⋅ 17-12-2017 | 07:26

Niby słuszna regulacja. Ale jakoś nie mam zaufania do ustawodawcy. Na pewno wzmocni pozycję urzędników.

Pokaż wszystkie komentarze (1)

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Mój Dom Etap IV
Osiedle Klonowe 14
Oaza Bronowice
Sand Hotel ****
Ostatnie biura w OVO Wrocław....
Villa sento

Mój Dom Etap IV

Kraków, Dębniki, ul. Obozowa 

Osiedle Klonowe 14

Wieliczka 

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Ostatnie biura w OVO Wrocław....

Wrocław, Krzyki, ul. Podwale 

Villa sento

Kraków, ul. Zbrojarzy 
Super oferta: / poprzednia następna