Porady prawne Porady prawne

Kupno nieruchomości

Chciałabym kupić mieszkanie w przedwojennej kamienicy w Krakowie. Na co powinnam zwrócić uwagę przy zakupie? Jak mogę sprawdzić, czy mieszkanie w kamienicy jest własnością wyłącznie osoby sprzedającej?

Kamienica, w której znajduje się przynajmniej kilka mieszkań, powinna składać się z samodzielnych lokali mieszkalnych z założonymi dla nich odrębnymi księgami wieczystymi. Wówczas każdy właściciel jest właścicielem konkretnego mieszkania i współwłaścicielem części wspólnych budynku (klatka, strych itd.) oraz działki pod budynkiem w ułamku odpowiadającym powierzchni jego mieszkania do całej powierzchni budynku – tak jak w bloku wielomieszkaniowym. Jednak w dalszym ciągu większość kamienic ma nie do końca uregulowany stan prawny: kamienice te stanowią współwłasność zamieszkujących je osób, a w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości współwłaściciele wpisani są jedynie w określonych ułamkach, brak natomiast prawnego wyodrębnienia lokali. W praktyce każdy ze współwłaścicieli zajmuje określone mieszkanie (część budynku), jednak nie jest de facto właścicielem zajmowanego mieszkania, a jedynie współwłaścicielem całej nieruchomości (brak odrębnej księgi wieczystej na lokal). Taki stan rzeczy może oczywiście istnieć i nie rodzić problemów przez wiele lat. Problem pojawia się jednak, gdy któryś ze współwłaścicieli stanie się „mało zgodnym” sąsiadem (w Polsce o takich sąsiadów bardzo łatwo), zechce dochodzić zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość lub zechce uregulować tę sytuację, wnosząc wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Może to spowodować niespodziewane i spore koszty związane z postępowaniem sądowym i wyrównaniem udziałów. W przypadku kupna takiego „pseudo mieszkania” kupuje się po prostu tylko udział w nieruchomości bez zagwarantowanych 100% praw do konkretnego mieszkania. Ponadto kupowanie mieszkania w kamienicy ma jeszcze jedną wadę, a mianowicie w większości przypadków niezbyt dobry stan techniczny budynku powoduje konieczność ponoszenia sporych nakładów remontowych przez następne lata. W sprawie remontów sprawa się jeszcze bardziej komplikuje, a koszty wzrastają, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków.
Oczywiście mieszkanie w kamienicy ma też swoje zalety. Przede wszystkim mieszkania te są większe, bardziej przestronne, położone blisko centrum, ponadto ich ceny będą zawsze rosnąć, więc kupione dość tanio, stanowią dobrą inwestycję. Przy kupowaniu mieszkania w kamienicy warto zwrócić uwagę na często pomijany aspekt, a mianowicie: kim są pozostali właściciele i czy jest się do nich „dopasowanym finansowo”. W dalszym ciągu bowiem większość kamienic zajmują ludzie o niskich dochodach, którzy wykupili lokale komunalne, i jeżeli osoba o sporych dochodach kupi w takiej kamienicy mieszkanie , to może mieć poważne kłopoty z wyegzekwowaniem i przeprowadzeniem jakichkolwiek remontów, czy choćby drobnych napraw w kamienicy. Wówczas możemy mieć piękne, przestronne i nowoczesne mieszkanie, ale będzie się do niego wchodziło przez cuchnącą, odrapaną klatkę schodową i brudne, zaniedbane podwórko. Może też wystąpić sytuacja odwrotna, z którą spotkałem się w praktyce, a mianowicie można kupić mieszkanie w kamienicy, w której właścicielami są osoby dużo bardziej od nas zamożne, mające spore fundusze na remonty i duże plany inwestycyjne dotyczące kamienicy. Możemy wtedy nie sprostać finansowo nakładom, do których ponoszenia będziemy jako współwłaściciele zobowiązani.

2007-10-02

powrót do listy pytań do prawnika

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Osiedle Ogrody Żabińca
Osiedle Lawendowa 3
Działka pod inwestycję
Rezydencja Walenty
 Osiedle Harmonia
Sand Hotel ****
Nieruchomości położone w...
Cystersów 26
Oaza Bronowice
Ville Italii
Marine Hotel *****
Villa sento
Kamienica Pilotów 29
Gryczana Gardens
Biura Świętokrzyska 14
Dom na Bielanach

Osiedle Ogrody Żabińca

Kraków, Prądnik Biały, ul. Żabiniec 

Osiedle Lawendowa 3

Zielonki, ul. Lawendowa 

Działka pod inwestycję

Kraków, Bronowice, ul. Balicka  

Rezydencja Walenty

Kraków, Krowodrza, ul. Prądnicka 

Osiedle Harmonia

Kraków, Dębniki/Kliny Zacisze, ul.... 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Nieruchomości położone w...

Goczałkowice-Zdrój 

Cystersów 26

Kraków, Grzegórzki, ul. Cystersów 

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Ville Italii

Kraków/Zielonki, ul. Marzycieli 

Marine Hotel *****

Kołobrzeg, ul. A. Sułkowskiego 

Villa sento

Kraków, ul. Zbrojarzy 

Kamienica Pilotów 29

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. Pilotów 

Gryczana Gardens

Kraków, Prądnik Biały, ul. Gryczana 

Biura Świętokrzyska 14

Kraków, Krowodrza, ul. Wrocławska 

Dom na Bielanach

Bielany, Kraków 
Super oferta: / poprzednia następna

Strony regionalne - województwa

dolnośląskielubelskiełódzkiemazowieckiepodkarpackiepomorskieświetokrzyskiewielkopolskiekujawsko-pomorskielubuskiemałopolskieopolskiepodlaskieśląskiewarminsko-mazurskiezachodniopomorskie

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskulokale użytkowe na sprzedażmieszkania na wynajemdomy na sprzedażdomy na wynajem powiat Raciborskimieszkania na wynajem powiat Opoczyńskilokale użytkowe na sprzedaż gmina Łochówlokale użytkowe na wynajem gmina Żurawicadomy na sprzedaż w Trzebickudomy na wynajem w Berdychowodomy na wynajem w Achrymowcach

Producenci

Farby Śnieżka