NIK o warunkach zabudowy i nowelizacji Prawa budowlanego

Najwyższa Izba Kontroli wykryła liczne nieprawidłowości związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy na Mazowszu.

Jak wynika z analizy przeprowadzonej przez Najwyższą Izbę Kontroli, postępowania administracyjne związane z decyzjami o warunkach zabudowy w województwie mazowieckim nie zawsze kończą się w przewidzianych prawem terminach. Opóźnienia spowodowane są w szczególności: brakiem planów zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów gmin i nieuzasadnioną zwłoką w podejmowaniu czynności przez urzędników. NIK stwierdziła także inne nieprawidłowości na różnych etapach procedury administracyjnej, w tym: niepowiadamianie stron o wszczęciu postępowania czy istotne braki w dokumentacji.

Podstawową przyczyną przedłużania procedury administracyjnej był brak planów zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów skontrolowanych gmin . Ta okoliczność wymuszała przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Możliwość zaskarżenia przez inwestora uzgodnień dokonanych w toku postępowań, czy też składania odwołań od wydanych decyzji, skutkowała tym, że proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy trwał nawet do kilku lat. Na długość postępowań administracyjnych miała wpływ również nieuzasadniona zwłoka w podejmowaniu czynności przez urzędników. W 5 na 6 skontrolowanych urzędów gmin/miast decyzje o warunkach zabudowy wydano z naruszeniem terminów określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Zdarzały się przypadki, że bezzasadnie zawieszano postępowanie. Bardzo często też nie powiadamiano stron o rozpoczęciu procedury w sprawie wydania decyzji, a w postępowaniach już się toczących – o przyczynach zwłoki w rozwiązaniu sprawy oraz nowym terminie jej załatwienia.

Izba stwierdziła także istotne błędy w stosowanych przez urzędy procedurach, takie jak: nadawanie biegu postępowaniu administracyjnemu, pomimo niekompletności złożonych wniosków, czy brak dokumentowania czynności podejmowanych przez organ w toku postępowania. Świadczy to o niedbałości w wykonywaniu obowiązków przez część pracowników urzędów prowadzących postępowania, jak również o nieskuteczności sprawowanego nad nimi nadzoru.

Warto podkreślić, że objęte tym badaniem sprawy nie należały do szczególnie skomplikowanych, nie wystąpiły w tych przypadkach skargi na decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i konieczność występowania o różnego rodzaju opinie i uzgodnienia.

W toku kontroli, NIK sprawdziła również, na ile zostały osiągnięte cele wprowadzonej w czerwcu 2015 r. nowelizacji Prawa budowlanego – w zakresie możliwości jedynie zgłoszenia rozpoczęcia budowy, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę lub przebudowę wolnostojącego domu jednorodzinnego. Jednak inwestorzy zamiast zgłoszenia często wybierali procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. Główna przyczyna to fakt, że część pozwoleń na budowę, zwłaszcza dotyczących mniej skomplikowanych inwestycji, wydawana jest w terminie krótszym, niż termin złożenia sprzeciwu do przedstawionego przez inwestora zgłoszenia. Inne powody decydowania się inwestorów na pozwolenie na budowę w miejsce zgłoszenia, to planowane uzyskanie kredytu bankowego. Banki wolą bowiem otrzymać decyzję o pozwoleniu na budowę, niż zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu. Ponadto większość inwestorów składa do organu architektoniczno-budowlanego szablonowe projekty przygotowane przez projektanta, a następnie w czasie procesu inwestycyjnego zmienia koncepcję. W przypadku pozwolenia na budowę inwestor do wniosku o zmianę decyzji załącza projekt „zamienny”, obejmujący tylko zakres wnioskowanej zmiany. W przypadku zgłoszenia ma zastosowanie art. 36a ust. 1a Prawa budowlanego, który stanowi, że istotne odstąpienie od projektu budowlanego, złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, dotyczącej całego zamierzenia budowlanego. To z kolei oznacza m.in. konieczność zakupu czterech egzemplarzy projektu architektoniczno-budowlanego i ponownego dokonania ich adaptacji.