Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Narodowy Program Mieszkaniowy - obawy i nadzieje

Narodowy Program Mieszkaniowy - obawy i nadzieje

Narodowy Program Mieszkaniowy zakłada współpracę z deweloperami i korzystne stawki dla najemców, ale w praktyce może osłabić ochronę lokatorów i zagrozić prywatnym inwestorom.

Znając jedynie założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego, można ocenić tę inicjatywę jako krok w dobrym kierunku. Analiza szczegółów projektu przynosi jednak pewne wątpliwości – zarówno dla branży deweloperskiej, jak i z perspektywy potencjalnego najemcy.

Szansą na rozwiązywanie problemów mieszkaniowych w sposób kompleksowy jest z pewnością przesunięcie akcentów z narzędzi wspierających kredytowanie zakupu nieruchomości („Mieszkanie dla Młodych”), a zatem skierowanych do osób posiadających zdolność kredytową, na potrzeby i ograniczenia obywateli osiągających średnie bądź niskie dochody. Do beneficjentów Narodowego Programu Mieszkaniowego należy znaczna część polskiego społeczeństwa – niespełniająca kryteriów przydziału mieszkań socjalnych lub komunalnych, a zarazem zarabiająca zbyt mało, by realnie rozważać zakup mieszkania czy długoterminowy wynajem po stawkach rynkowych. Polityka społeczna stanowi bardzo silne podłoże rządowej inicjatywy, zwłaszcza, że po pierwsze autorzy projektu faworyzują rodziny wielodzietne, po drugie – nie tylko nie wprowadzają ograniczeń wiekowych dla najemców, ale przewidują budowanie dodatkowej infrastruktury dostosowanej do wymagań osób starszych.

Zasadna jest także idea budowania nowych budynków na działkach należących do Skarbu Państwa, co teoretycznie ma generować oszczędności na etapie procesu inwestycyjnego. W ocenie analityków także stanowi impuls do stawiania pytań: Dlaczego budujemy tak drogo? Czy można taniej? Co trzeba zrobić, aby wyraźnie obniżyć koszt budowy mieszkań, nie kwestionując przy tym zasad wolnego rynku? (źródło: Raport REAS: Wariantowa, Sektorowa Prognoza Budownictwa Mieszkaniowego w Polsce do 2030 roku kontekście Narodowego Programu Mieszkaniowego). Z cyklicznych badań rynku wynika, że zasoby mieszkań w Polsce są niewystarczające. Świadczy o tym chociażby fakt, że pod względem możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli nasz kraj znajduje się poniżej europejskiej średniej. W roku 2014 Polska zajęła przedostatnie miejsce w Unii Europejskiej z wynikiem 360 mieszkań na 1000 mieszkańców. Według szacunkowych danych Głównego Urzędu Statystycznego, rok 2015 zamknęliśmy z deficytem mieszkaniowym na poziomie ok. 468 tys. mieszkań.

Drugą kwestią jest standard istniejących zasobów mieszkaniowych. Choć po przemianach ustrojowych z roku na rok obserwuje się stopniową poprawę, dane statystyczne nadal przemawiają na niekorzyść Polski. Jak czytamy w projekcie Narodowego Programu Mieszkaniowego, pod względem przeciętnej wielkości mieszkania nasz kraj zajmuje 19 miejsce wśród 27 badanych państw, zaś pod względem powierzchni użytkowej w przeliczeniu na osobę – 24 pozycję. Autorzy programu powołują się także na dane Eurostat, które wskazują na wysoki współczynnik przeludnienia. Pod tym względem Polska znalazła się na 18 miejscu wśród 20 badanych krajów.

Założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego

Program składa się z trzech filarów: Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, który będzie wdrażał pakiet „Mieszkanie Plus”; systemu wsparcia budownictwa komunalnego oraz narzędzi długoterminowego oszczędzania na zakup lub remont nieruchomości – tzw. indywidualnych kont mieszkaniowych.

Największe zainteresowanie – jako zupełnie nowa propozycja – budzi pierwsza część projektu wraz z pakietem „Mieszkanie Plus”, zakładającym budowę tanich (czynsz na poziomie od 10 do 20 zł/mkw.) lokali na wynajem z możliwością dojścia do własności.

W celu utworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego rząd wygospodarował rezerwę w maksymalnej wysokości 200 mln zł. Podstawową zasadą w przypadku inwestycji realizowanych w ramach pakietu „Mieszkanie Plus” jest finansowanie ze środków pozabudżetowych. Inwestorem będzie tzw. Narodowy Operator Mieszkaniowy, który wykorzysta grunty należące do zasobów Skarbu Państwa oraz m.in. PKP czy Agencji Mienia Wojskowego. W praktyce za realizację poszczególnych projektów i zarządzanie kapitałem będzie odpowiadać spółka BGK Nieruchomości, która zajmuje się już Funduszem Mieszkań na Wynajem. Docelowo koszt budowy metra kwadratowego nie powinien przekroczyć 3 tys. zł.

Podczas III Kongresu Mieszkaniowego, który odbył się we Wrocławiu, zaproszeni eksperci zwrócili uwagę, że plany inwestycyjne należy dostosować do potrzeb konkretnych gmin. Przykładowo, w Krakowie zgłaszane jest przede wszystkim zapotrzebowanie na stosunkowo niewielkie mieszkania przeznaczone dla młodych ludzi, głównie absolwentów krakowskich uczelni pozostających w mieście po studiach. Z kolei problemem innych gmin może być deficyt lokali 3- i 4-pokojowych dla rodzin z dziećmi. W związku z tym trudno oczekiwać jednolitych kryteriów realizacji inwestycji, ale z drugiej strony nie sposób wyobrazić sobie wdrażania programu, który nie będzie wewnętrznie spójny.

Deficyty mieszkaniowe powinny być rozpatrywane w skali lokalnej. Nawet przy spadku deficytu ogółem, mogą występować deficyty w poszczególnych lokalizacjach. Jest to szczególnie dotkliwy problem w miastach, które przyciągają osoby migrujące w celu podjęcia nauki lub w poszukiwaniu pracy – czytamy w projekcie Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Narodowy Program Mieszkaniowy a obawy deweloperów

Mimo iż Narodowy Program Mieszkaniowy zakłada współpracę z deweloperami, długie oczekiwanie na szczegóły takich inicjatyw rodzi pytania i obawy, czy w nowych okolicznościach sektor prywatny zdoła funkcjonować tak jak do tej pory. Czy rząd zamierza stworzyć konkurencję dla przedsięwzięć o charakterze komercyjnym? Warto zwrócić uwagę, że przyjęcie uchwały o nowym programie mieszkaniowym zbiegło się z zakończeniem prac nad projektem Kodeksu urabanistyczno-budowlanego. Aktualnie trwają konsultacje społeczne w związku z nowymi przepisami. Celem nowelizacji Kodeksu jest usprawnienie procesu budowlanego poprzez zmianę lub zniesienie części procedur administracyjnych. Wśród zgłoszonych zastrzeżeń do projektu znalazł się zarzut preferencyjnego traktowania przyszłych inwestycji realizowanych przez Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Niepokój branży deweloperskiej budzi odrębny rozdział Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego (Rozdział II, Oddział 5.) poświęcony zasadom wznoszenia budynków na potrzeby pakietu „Mieszkanie Plus”. W projekcie Kodeksu czytamy m.in.:

Art. 120. Narodowy Operator Mieszkaniowy, zwany dalej „Operatorem”, współpracuje z gminą na etapie lokalizacji i realizacji inwestycji w zakresie społecznego budownictwa czynszowego, na zasadach określonych w niniejszym oddziale.

Art. 121. Do lokalizacji i realizacji inwestycji realizowanych przez Operatora stosuje się odpowiednio przepisy art. 557-559. Art. 122. § 1. Operator uzgadnia z wójtem gminy wstępną lokalizację inwestycji. Po uzgodnieniu strony mogą zawrzeć porozumienie w przedmiocie powierzenia Operatorowi sporządzenia oraz procedowania projektu planu miejscowego pozwalającego na realizację inwestycji w uzgodnionej lokalizacji - na koszt Operatora. § 2. W przypadku określonym w § 1 lokalizacja inwestycji może nastąpić w uproszczonym planie miejscowym.

Art. 123. § 1. Operator sporządza koncepcję urbanistyczną inwestycji oraz przedstawia ją ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, celem zatwierdzenia.

Co z najemcami?

Projekt Narodowego Programu Mieszkaniowego zapowiada zrównoważenie ochrony praw najemców i wynajmujących. Oznacza to modyfikację obecnie obowiązujących przepisów. Jeden z nowych pomysłów to zastąpienie umów na czas nieokreślony formą umowy na czas określony, by zabezpieczyć w ten sposób interesy właścicieli. Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów mogłaby skutkować osłabieniem pozycji najemców. Widać to m.in. na przykładzie tzw. wstąpienia w najem po śmierci głównego najemcy. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa proponuje dalsze zawężanie kręgu „bliskich osób” uprawnionych do takiego rozwiązania (wyłącznie dzieci zmarłego) i ocenę przejęcia najmu.

Źródło: KRN.pl | 2016-10-10

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)

Pokaż wszystkie komentarze (0)

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźmieszkania na sprzedażinne nieruchomości na wynajemdomy na wynajemdomy na sprzedaż powiat Puławskidomy na sprzedaż powiat Dębickidomy na sprzedaż gmina Mierzęcicedomy na sprzedaż gmina Sztutowomieszkania na sprzedaż w Kłobiidomy na wynajem w Warszewicachmieszkania na sprzedaż w Stradowie

Deweloperzy

);