Jakie mieszkania wybierają Polacy

Zbliżają się ostatnie dni, w których możemy zawrzeć umowę kupna/sprzedaży mieszkania, jeżeli chcemy to zrobić jeszcze w 2016 r. Tymczasem GUS pokazuje, co działo się na rynku nieruchomości w 2015 r.

GUS podsumował obrót nieruchomościami w minionym roku 2015 (Obrót nieruchomościami w 2015 r.). Spośród wszystkich lokali, które zostały włączone do obrotu, 89.9 proc. stanowiły te przeznaczone na cele mieszkaniowe. Podobne dane kształtują się w tym segmencie nieruchomości zarówno pod względem ilościowym, wartościowym, jak i sprzedanej powierzchni użytkowej. Statystyki prowadzone w ubiegłych latach pokazują, że sytuacja związana ze strukturą transakcji kupna/sprzedaży utrzymuje się w praktycznie niezmienionej formie. Po raz kolejny dominującą okazała się sprzedaż na zasadach wolnego rynku, stanowiąca 91 proc. operacji handlowych. Obrót nieruchomościami mieszkalnymi na drodze przetargu miał miejsce w zaledwie 1 proc. przypadków Najczęściej wybierane były lokale z rynku wtórnego i stanowiły one 61,9 proc. wszystkich transakcji. Wciąż największym zainteresowaniem kupujących cieszą się nieruchomości położone w obrębie miast – jedynie 9 proc. sprzedanego mienia pochodziła z obszarów wiejskich.

Najwięcej lokali mieszkalnych zostało sprzedanych w obrębie granic miast na prawach powiatu. Ich udział w całościowej sprzedaży stanowił 68 proc. operacji handlowych, co przełożyło się na 78 proc. przewagę w kwestii wartości. Najlepsze wyniki odnotowały rynki województw małopolskiego, dolnośląskiego, pomorskiego i mazowieckiego, gdzie zawarto 52,1 proc. wszystkich umów transakcyjnych. Porównywalne dane można było zaobserwować w województwach mazowieckim, wielkopolskim, podlaskim oraz pomorskim. Niekorzystna sytuacja na rynku nieruchomości miała miejsce w regionach śląskim i opolskim, gdzie do obrotu włączono nie tylko najmniej nieruchomości, ale również wartość przeprowadzonych operacji handlowych była najniższa. Tam też sprzedano najmniej lokali z rynku pierwotnego. Mieszkania od deweloperów najchętniej kupowali mieszkańcy Małopolski, gdzie ten segment rynku dominował nad lokalami z tzw. drugiej ręki.

Jak kupowaliśmy od deweloperów?

Zarówno pod względem liczby sprzedanych mieszkań, jak i wartości przeprowadzonych transakcji, w roku 2015 najlepsze wyniki osiągnęli deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu oraz Gdańsku i Poznaniu – w tych bowiem miastach odnotowano duży popyt na lokale z rynku pierwotnego.

Rok 2015 pokazał, że Polaków najczęściej interesowały mieszkania z 2 lub 3 pokojami – stanowiły one odpowiednio 38,2 proc. i 36,3 proc. liczby wszystkich zakupionych lokali mieszkalnych, co daje im 74,5 proc. przewagę nad pozostałymi.
Pod względem powierzchni użytkowej dominowały mieszkania o metrażu mieszczącym się w przedziale od 40,1 do 60 mkw. i takie były wybierane w 50 proc. przypadków z rynku pierwotnego. Na rynkach wojewódzkich druga najpopularniejszą grupą nieruchomości były te, liczące 60-80 mkw. Jedynie 8,8 proc. kupujących decydowało się na lokal powyżej 80 mkw.

Z kolei na podkarpackim, małopolskim zachodniopomorskim i podlaskim rynku nieruchomości równie często jak na lokale z przedziału 40-60 mkw. decydowano się na powierzchnie poniżej 40 mkw. W skali całego kraju średni metraż zakupionych mieszkań wyniósł 55,4 mkw. Tzw. kawalerki obejmowały ok. 34,3 mkw. powierzchni użytkowej, natomiast w przypadku lokum z 2 i 3 pokojami kształtowała się ona w granicach 44 i 57,8 mkw. Najmniejszy średni metraż sprzedanych lokali odnotowano w województwach małopolskim, podkarpackim oraz na Podlasiu.
W 2015 r. na 10 tys. mieszkańców województwa śląskiego mieszkanie zakupiły średnio 3 osoby., natomiast w województwie pomorskim liczba sprzedanych lokali wyniosła 32 na 10 tys. osób. Podobnie wysokie dane można było zaobserwować na Mazowszu i Dolnym Śląsku oraz w Małopolsce.

Wartość lokali z rynku pierwotnego, które zostały sprzedane na terenach wiejskich, była o 19 proc. niższa od nieruchomości położonych w obrębie miast. W 2015 r. cena mieszkania o powierzchni nie większej niż 40 mkw. wyniosła średnio 193,3 tys. zł. Powyżej tego metrażu za mieszkanie trzeba było zapłacić ok. 271,6 tys. zł. Zainteresowani powierzchnią użytkową przekraczającą 60 mkw. musieli się liczyć z wydatkiem rzędu 367,6 tys. zł, natomiast poszukujący lokum większego niż 80 mkw. na ten cel przeznaczyli średnio 622,9 tys. zł. Najwyższe stawki ukształtowały się tradycyjnie w województwie mazowieckim, gdzie wyniosły przeciętnie 398,5 tys. zł. Najmniej za mieszkanie zapłacili mieszkańcy województwa lubuskiego – ceny rozpoczynały się tutaj od 175,6 tys. zł.

W ubiegłym roku za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego trzeba było zapłacić ok. 5, 566 tys. zł, przy czym wartość ta była zróżnicowana w zależności od charakteru lokalizacji – poza obrębem miast przeciętna stawka wynosiła 4 tys. 218 zł, a na terenie miejskim była to suma 5 tys. 720 zł. Wybierając lokale o powierzchni niższej niż 40 mkw., kupujący płacili ok. 5, 679 tys. zł za 1 mkw. Decydując się na najbardziej popularne metraże, czyli 40-60 i 60-80 mkw. i na metr kwadratowy wydawali odpowiednio ok. 5, 470 tys. zł i ok. 5, 403 tys. zł. Najdroższą opcję stanowiły mieszkania mające więcej niż 80 mkw., w przypadku których cena za 1 mkw. oscylowała w granicach 6, 007 tys. zł.

Po raz kolejny najwyższe stawki obowiązywały na Mazowszu i w Małopolsce, gdzie średnia wartość metra kwadratowego w województwie mazowieckim wynosiła 6, 754 tys. zł, a w województwie małopolskim 6, 595 tys. zł. Przeciwieństwo stanowiły rynki nieruchomości w regionach lubuskim i śląskim– tam za 1 mkw. trzeba było zapłacić średnio 3, 296 tys. zł i 3, 706 tys. zł.
 

Mieszkania z drugiej ręki
 

Na rynku wtórnym 91,7 proc. wszystkich transakcji dotyczyło nieruchomości zlokalizowanych na obszarze miejskim. Najwięcej przeprowadzono ich w stolicy, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, a także w Gdańsku i Poznaniu. Najpopularniejsze okazały się mieszkania z 3 pokojami – wybierane były przez 41,6 proc. kupujących. Z kolei największy wkład w wartość obrotów miały lokale 4-pokojowe, stanowiące 39,7 proc. udziału w zyskach. Za najbardziej dogodny metraż uznano powierzchnie liczące od 40,1 do 60 mkw. Najmniej osób wybrało lokale zajmujące więcej niż 80 mkw. Średnią powierzchnią użytkową dla wszystkich sprzedanych lokali było 52,5 mkw. Na mieszkania z tzw. drugiej ręki najczęściej decydowali się mieszkańcy województwa dolnośląskiego, gdzie na 10 tys. mieszkańców sprzedano 41 tego typu obiektów, podczas gdy w województwach świętokrzyskim i podkarpackim 10 na 10 tys. Wysokie wyniki sprzedażowe odnotowano również na Pomorzu i Pomorzu Zachodnim. Najbardziej zauważalną różnicą pomiędzy transakcjami zawieranymi na rynku pierwotnym i wtórnym jest cena, która dla mieszkań z rynku wtórnego wyniosła ok. 205,3 tys. zł, a tym samym była o ponad 100 tys. niższa, niż w przypadku nieruchomości deweloperskich.

Na rynku wtórnym za lokal o powierzchni do 40 mkw. trzeba było zapłacić ok. 130,4 tys. zł. Powyżej tego metrażu cena wynosiła 189,1 tys. zł. Mieszkania większe niż 60 mkw, ale mniejsze niż 80,1 mkw., kosztowały przeciętnie 254,3 tys. zł. Ostatnia grupę stanowiły nieruchomości liczące od 80 mkw wzwyż, gdzie ich wartość wyceniano na ok. 451,8 tys. zł. Ponadto stawki na obszarach wiejskich były o 53 proc. niższe niż w miastach. Najtaniej można było zakupić nieruchomości z drugiego segmentu rynku w województwie lubuskim, odwrotnie niż na Mazowszu – różnica w cenie wynosiła 234 tys. zł.

Cena metra kwadratowego na rynku wtórnym ukształtowała się na poziomie ok. 3, 911 tys. zł. Najwyższą wartość osiągnięto w województwie mazowieckim, gdzie za metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio 6, 559 tys. zł. Kolejno uplasowała się Małopolska – tutaj stawka wynosiła 4, 923 tys. zł za mkw. Najmniej wydawali kupujący na Opolszczyźnie i w województwie lubuskim, gdzie wartość 1 mkw. wyceniano odpowiednio na 2, 511 tys. zł i 2, 391 tys.

Perspektywy czy stabilizacja?

Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w roku 2015, w stosunku do roku 2014, ceny mieszkań wzrosły o 1,5 proc. Dane z kolejnych 12 miesięcy już wkrótce będzie można podsumować i zastanawiać się, czy ten rok był ostatnim okresem deweloperskich sukcesów. O niepewnej przyszłości tego sektora gospodarki mówi się już od dłuższego czasu. W związku z gasnącym programem „Mieszkanie dla Młodych” i rosnącym procentem wymaganego przy kredycie hipotecznym wkładu własnego, niekorzystnych zmian obawiają się nie tylko sprzedający, ale również zainteresowani zakupem mieszkania. Obawy mogą skłonić wahających się do podjęcia decyzji o własnym lokum, ale w następstwie może skutkować to stagnacją na rynku nieruchomości.